De nombreux particuliers sont propriétaires de mobile-homes ou d’habitations légères de loisirs et donnent celles-ci en location à des exploitants de terrains de camping. Or par méconnaissance de la fiscalité ou par facilité, la plupart déclarent le revenu de cette activité dans le régime fiscal du micro-BIC.

En cas de mobile-home proposé à la location de manière permanente ou quasi-permanente, cela est très rarement favorable. Il existe une autre solution nettement plus intéressante : la Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) soumise au régime réel d’imposition.

Le régime fiscal des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC)

Les loueurs de mobile-homes et d’habitations légères de loisirs relèvent tous du régime fiscal des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC). Cependant, dans ce régime, on peut distinguer 3 cas de figure :

  • Les locations d’habitations légères meublées à caractère d’immeubles (bungalows, chalets ancrés au sol,…). Ces loueurs, relèvent directement du régime fiscal des locations meublées pour l’impôt sur le revenu (IR).
  • Les locations d’habitations mobiles ( les mobile-homes et chalets posés au sol mais peu facilement déplaçables). Ces locations sont assimilées par l’administration fiscale à des locations meublées pour la détermination de l’IR, dès lors que ces habitations ont le caractère de véritables installations fixes.
  •  Les locations d’habitations mobiles facilement déplaçables (caravanes). Elles ne relèvent pas de la location meublée mais du régime général des activités commerciales de location. Les critères de détermination du caractère professionnel ou non de l’activité seront les critères généraux.

Régime micro-BIC et régime réel : pourquoi le régime réel peut s’avérer plus intéressant ? 

Toutes ces locations relèvent de droit du régime des micro-entreprises si leurs recettes annuelles sont inférieures à 70 000 € (en 2018). L’abattement forfaitaire des charges est de 50% des recettes avec un minimum de 305 €. Cependant, malgré sa simplicité apparente, ce régime est souvent désavantageux.

A l’inverse du régime micro, le régime réel permet de tenir compte des charges réelles de l’activité, telles que les intérêts des emprunts et les amortissements. La possibilité de déduire l’amortissement du bien rend, très souvent, le régime réel plus avantageux que le régime micro. Il permet généralement de dégager un revenu fiscal égal à 0 et ainsi de ne payer ni impôt ni prélèvement sociaux. 

Exemple : Pour un ménage avec 2 enfants et 45 000 € de revenus imposables annuels, le taux cumulé de l’impôt sur le revenu en tranche marginale et des prélèvements sociaux est de 31,2%. Pour 5000€ de revenu annuels, ce taux cumulé s’appliquera sur une base de 50% des recettes de l’activité (soit une base imposable de 2500€), ce qui fera payer 780 € d’impôt et de prélèvements sociaux .

Au régime réel, en reprenant l’exemple ci-dessus, avec un mobile-home d’une valeur de 30 000 € et un amortissement sur 5 ans, 6 000 € /an seront déduits des revenus annuels de 5000€. Le résultat étant ainsi négatif, il ne sera pas imposable. Le régime fiscal au réel permet ainsi d’économiser 780€/an.

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Option à la TVA

Les 3 catégories de loueurs que nous avons distinguées peuvent être assujetties à la TVA. Dans le cas des loueurs relevant du régime des locations meublées, l’assujettissement est possible dans 2 cas :

  • Le bien est loué à un intervenant qui donne lui-même ce bien en location assujettie à la TVA (c’est le cas en général des biens loués à l’exploitant d’un terrain de camping).
  • Le bien est loué dans le cadre d’une activité para-hôtelière, qui ne relève pas du régime de la location meublée, et pour laquelle il faut fournir aux locataires des prestations de services complémentaires à l’hébergement (accueil, petit-déjeuner, mise à disposition de linge de maison, nettoyage régulier).

Ces loueurs, lorsqu’ils sont assujettis à la TVA, collectent celle-ci au taux de 10 %. Pour les mobile-homes facilement déplaçables et les caravanes, c’est le régime général de location des biens meubles qui s’applique et les locations sont alors soumises au taux normal de TVA de 20%.

Cet assujettissement est totalement neutre pour le locataire si sa propre activité est soumise à la TVA, ce qui est généralement le cas d’un camping. En revanche, l’assujettissement à la TVA est souvent un avantage déterminant pour le loueur, car en contrepartie de la facturation de la TVA au locataire, celui-ci peut récupérer la TVA sur ses investissements et frais généraux.

Pour un mobile-home d’une valeur de 30 000 € HT, le loueur peut ainsi bénéficier d’un remboursement de TVA de 6 000 € ! Pour bénéficier de cet avantage, il faut opter au régime réel pour l’IR et à la TVA, cette dernière option n’étant pas compatible avec le régime micro.

Plus-values et RSI

Pour un particulier, l’activité de location est en général exercée à titre non professionnel. Les plus-values réalisées relèvent alors du régime avantageux des plus-values des particuliers, et ce régime n’entraîne pas l’assujettissement au RSI (Régime Social des Indépendants.)

Centre de Gestion Agréé (CGA)

L’adhésion à un CGA permet d’optimiser le régime réel d’imposition en bénéficiant de deux avantages essentiels :

  • Le résultat de l’activité de location n’est pas majoré de 25% pour calculer l’IR.
  • L’option au réel permet de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » limitée à 2/3 du montant de la prestation comptable et de la cotisation au CGA dans la limite de 915 €

Conclusion. Les mobile-homes et autres habitations légères de loisirs peuvent bénéficier des avantages du régime réel et de l’assujettissement à la TVA. Ceci procure la plupart du temps un avantage déterminant, en particulier pour les propriétaires de plusieurs mobile-homes ou maisonnettes.

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