LMNP – Transformer un logement nu en logement meublé

Un investissement en Location Meublée Non Professionnelle bénéficie d’une fiscalité plus attrayante qu’un logement loué nu. Il est donc tentant de transformer une location nue en location meublée. Mais peut-on le faire facilement, quelles sont les conséquences d’une telle transformation et comment peut-on y procéder ? Nous allons répondre à ces questions dans cet article.   

Location nue, Location meublée non professionnelle : quels avantages ?

Le principal avantage d’une location meublée non professionnelle (LMNP) sur une location nue tient dans le régime fiscal de la LMNP. En effet dans ce régime, il est possible de déduire du résultat fiscal quasiment toutes les charges engagées dont, bien entendu les frais financiers mais aussi un amortissement du bien loué (hors terrain) et de son mobilier, ce qui n’est pas possible pour les revenus d’une location nue. Par conséquent les revenus fiscaux d’une location meublée sont quasi systématiquement nettement plus faibles que ceux d’une location nue, le revenu réel étant quant à lui assez proche. De plus, en LMNP, le régime des plus-values applicable à la cession du bien loué est identique à celui d’une location nue, avec une exonération possible au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour la CSG/CRDS. Il n’y a donc pas de mauvaises surprises à redouter sur ce point. Vous pouvez simuler l’impact fiscal en faisant une simulation entre la location nue et la location meublée.

Cette différence dans le montant des charges est également illustrée par la différence du taux d’abattement forfaitaire entre le régime micro foncier applicable aux locations nues qui dégagent moins de 15.000 € de recettes annuelles : 30%, et le régime micro BIC applicable aux LMNP qui dégagent moins de 32.900 € de recettes annuelles: 50%, cet abattement étant porté à 71% pour les LMNP à caractère touristique dont les recettes annuelles sont inférieures à 82.200 €. Voir l’article sur les chiffres d’affaires plafonds en location meublée.

Il y a cependant 2 limitations fiscales dans le régime LMNP :

  • Il n’est pas possible d’imputer un déficit de LMNP sur son revenu global. En revanche, si les déficits de LMNP non issus d’amortissements sont reportables pendant 10 ans sur les bénéfices de LMNP, les déficits issus d’amortissements qui sont de loin les plus fréquemment rencontrés sont reportables sans limitation de durée. Par ailleurs, si un déficit reportable vient minorer tôt ou tard, sauf à ne pas avoir pu l’imputer dans les délais, la base de CSG CRDS sur les revenus du patrimoine (15,5%), un déficit foncier imputé sur les revenus globaux (dans la limite de 10.700€ /an dans le cas général) ne sera jamais pris en compte pour minorer cette base. Ces limites ne sont donc finalement pas si contraignantes.
  • Les biens en location meublé sont passibles de la CFE (cotisation foncière des Entreprises) qui se monte en général à environ 300 € par an et par bien loué. Cependant, cette charge déductible est en général nettement inférieure au gain réalisé entre la location meublée et la location nue. + d’informations dans l’article dédié : CFE – Faut-il la payer ?

En dehors de l’aspect fiscal, la location meublé est plus souple sur le plan juridique, puisque le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif particulier avec un préavis de 3 mois et que le locataire peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis d’un mois.

Une précaution préalable : Ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien loué nu au titre des 3 années précédant le passage en meublé.

L’imputation d’un déficit foncier n’est en effet définitivement acquise qu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle il est imputé, à la condition que l’immeuble concerné soit toujours offert à la location à ce moment. La transformation de la location nue en location meublée est assimilée pour l’application de ce texte à une fin de la location. L’arrêt de la location nue a alors pour conséquence l’annulation de l’imputation des déficits fonciers liés au bien qui était loué nu et le re-calcul de l’impôt sur le revenu de l’année concernée. Les déficits dont l’imputation est annulée restent cependant acquis et reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années suivant leur réalisation, ce qui au passage les rend de nouveau imputables pour le calcul de l’assiette de la CSG et des prélèvements sociaux.

Si vous avez réalisé des travaux au cours des 3 dernières années, il faudra donc s’assurer avant de passer en location meublée que ce changement n’a pas de conséquences, ou que ses conséquences sont limitées.

Quelle sera la base de l’amortissement du bien mis en location meublée après avoir été loué nu :

La documentation fiscale BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 n°230 nous indique que :

Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.

Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.

L’immeuble anciennement loué nu est donc inscrit à sa valeur réelle au jour du démarrage de sa location en meublé et peut donc être amorti sur cette base (Le terrain n’entrant pas dans la base de calcul).

Cette inscription ne génère pas de plus-value taxable dans la mesure où les immeubles loués en LMNP sont soumis au régime des plus values des particuliers, dans lequel seules les cessions à titre onéreux (avec contrepartie financière) sont taxées. (+d’infos sur l’amortissement, dans l’article dédié Amortissement et location meublée).

Comment procéder à la transformation ?

Il faut bien entendu meubler le bien. La loi Alur votée début 2014 a prévu une définition légale de la location meublée en tant que résidence principale du locataire. Un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La loi Alur prévoit également la rédaction d’un « inventaire et un état détaillé du mobilier » qui doivent être réalisés pour la signature du bail. La liste des éléments de ce mobilier sera fixée par décret. Il faudra vraisemblablement prévoir les éléments standards (lit, armoire, table…), qui étaient jusque-là définis par la jurisprudence, et qui comportent jusqu’à l’équipement de la cuisine et notamment la vaisselle.

Il faut ensuite attendre un changement de locataire pour établir un nouveau bail meublé, avec un état des lieux indiquant la présence des meubles et équipements (listés sur l’inventaire détaillé établi par ailleurs), et remplir ensuite les formalités fiscales liées au démarrage d’une activité de location meublée s’il s’agit du premier bien loué meublé ou à l’ajout d’un bien dans le cas ou on exploite déjà d’autres bien en location meublée.

Certains investisseurs souhaitent également ne pas attendre le départ du locataire pour passer en location meublée, mais dans ce cas, l’opération ne doit pas pouvoir être considérée comme fictive par l’administration fiscale (ce serait le cas si vous achetiez les meubles du locataire et qu’il vous les rachetait à son départ ultérieur) ni uniquement motivée par des raisons fiscales (il est possible d’invoquer la plus grande facilité à louer meublé, ou la plus grande souplesse des baux meublés), sous peine de graves difficultés avec l’administration. Il conviendra donc d’être particulièrement prudent dans ce cas.

En conclusion, transformer une location nue en location meublée ne pose pas de problème majeur, à condition de connaitre la bonne façon de procéder. Il est recommandé dans ce cas d’effectuer cette transformation lors d’un changement de locataire afin de réaliser cette opération en toute sécurité fiscale. Vous pourrez ensuite bénéficier des avantages de la location meublée non professionnelle, à savoir une fiscalité minorée et une plus grande souplesse dans la gestion des baux.

2016-12-22T10:51:48+00:00 18/06/2014|Location meublée (LMNP et LMP)|

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des contribuables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué par le biais de notre formulaire de contact. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.


109 Commentaires

  1. Lafontaine 19 juin 2014 à 9 h 02 min␣- Répondre

    Tres bon article, cela m’interesse fortement.

    • Delamotte 18 octobre 2014 à 11 h 26 min␣- Répondre

      Bonjour,
      SVP, A votre avis est-ce qu’un appartement acheté en 1989 et loué non meublé jusqu’en 2014 pourrait être meublé et loué avec le statut de LMNP à l’occasion du prochain changement de locataire ?
      Cordialement
      François

      • Jordan Gillard 21 octobre 2014 à 10 h 47 min␣- Répondre

        Bonjour,
        Vous pouvez en effet louer en meublé, à partir du moment où vous mettez à disposition du locataire les mobiliers nécessaires pour pouvoir y vivre.
        La loi Alur, votée début 2014, définie ce qu’est une location meublée : Un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
        En général la fiscalité des meublés est plus intéressante, je vous invite à prendre connaissance de cet article http://blog.comptaexpert.fr/metiers/location_meublee/seuils-plafonds/3958 et notamment du tableau comparant les bases imposables de chaque statut.
        Restant à votre disposition, si vous souhaitez que j’étudie votre situation fiscale.
        Cordialement.

        • Guillaume 19 novembre 2014 à 16 h 11 min␣- Répondre

          Tout d’abord, merci pour cet article !

          Pour ma part, j’ai fais l’acquisition courant 2012 de plusieurs lots en location nue déjà occupés dont 2 studios. En 2014, je profite des départs de locataire dans ces studios pour les louer en meublés. J’ai donc fais l’acquisition des meubles et vaisselles sur mes fonds propre, rédigé des inventaires ainsi que des baux meublés. Ils sont maintenant occupés.

          J’envisage pour les quelques mois de 2014 de déclarer ces revenus en Micro-BIC puis dès le 1er janvier 2015 prendre le statut LMNP et ouvrir un compte bancaire dédié à cette activité pour la compta (et les éventuels contrôles fiscaux).

          Cette transition est-elle le bon choix ? Est-elle autorisée par l’administration fiscale ?
          Enfin, l’équipement que j’ai acquis en 2014 pour faire du meublé (en partie acheté d’occasion entre particuliers) pourrait-il être déduit ou amortit ? Ou est-il définitivement « perdu » comptablement parlant ?

          • Jordan Gillard 11 décembre 2014 à 9 h 57 min

            Bonjour,
            La déclaration de début d’activité (imprimé P0i) est à compléter sous 15 jours après signature du premier bail en location meublée. Sur cet imprimé, vous devez opter pour le régime réel ou micro. Si vous avez signés des baux en 2014, vous devez donc faire la déclaration de début d’activité à la date de signature de votre premier bail meublé.
            Enfin, si vous avez des justificatifs de la valeurs des meubles achetés, une attestation de vente par exemple, il sera certainement possible d’amortir ces biens.
            N’hésitez pas à nous contacter, si vous souhaitez une analyse approfondie de votre situation. Vous pouvez nous joindre au 01.56.92.99.27.
            Cordialement.

  2. Gautier 23 juin 2014 à 19 h 56 min␣- Répondre

    Merci de ces infos qui confirment et complètent ce que je pensais savoir du sujet.
    Toutefois, un thème n’a pas été abordé me semble-t-il :
    Comment évaluer la part du foncier dans un bien, et sa durée d’amortissement ?
    Exemple :
    Studio dans le 92 acheté 150 kE + 12 kE de droits de mutation
    Résidence années 70, 3 immeubles de 4 étages sans ascenseurs, espaces verts, bien entretenue.
    Est-ce que déduire 15% de foncier et amortir sur 25 ans vous paraît correct ?
    D’avance, merci !
    Alain

    • LE BRIS 24 juin 2014 à 16 h 50 min␣- Répondre

      Bonjour,

      15 % de terrain et un amortissement sur 25 ans paraissent en effet corrects sur le bien évoqué.

      Toutefois, ces chiffres sont toujours à confirmer sur la base d’informations plus complètes quand les comptes sont réellement arrêtés.

      Cordialement

      • Gautier 26 juin 2014 à 12 h 58 min␣- Répondre

        Merci beaucoup de ces précisions et d’avoir pris la peine de me répondre
        Cordialement
        Alain

  3. Caroline jumentier 27 juin 2014 à 11 h 45 min␣- Répondre

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant. Je suis propriétaire d’un appartement acquis en 2004 et loue en meuble depuis 2009 en micro bic. Je veux passer au réel, quelle valeur d’amortissement dois je prendre pour cet appartement? La valeur de 2004, de 2009 ou d’aujourd’hui? Merci d’avance.

    • LE BRIS 27 juin 2014 à 16 h 57 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Les textes actuels amènent à penser que l’on peut retenir la valeur à la date de l’option au réel en commençant l’amortissement à cette date.

      Toutefois l’administration n’a pas tranché cette question et pourrait essayer de revenir à son ancienne position pour laquelle il n’existe plus aucun texte et qui prévoyait d’amortir sur la valeur d’origine ou sur la valeur du bien au jour du commencement de la location meublé, si le celui-ci était acquis antérieurement.

      Dans ce cas l’amortissement commencerait à la date retenue en matière d’évaluation.

      Aucun texte ne contredisant pour l’instant l’hypothèse d’une valeur réelle à la date de mise en location meublée, cette option parait défendable et parait pouvoir être retenue, sauf à ne pas vouloir en assumer les risques.

      Cordialement

      F LE BRIS

  4. eric 22 juillet 2014 à 18 h 45 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Je viens d’hériter de plusieurs logement loués en nus et je souhaiterais relouer mes appartements vides en location meublé non professionnel, dans le cadre du régime BIC puis-je amortir les droits de succession des biens sont loués en LMNP bien que lorsque j’ai hérité de ces biens ils n’étaient pas sous le régime LMNP.

    CORDIALEMENT

    • LE BRIS FRANCOIS 28 juillet 2014 à 16 h 02 min␣- Répondre

      Bonjour

      Les droits de succession afférent à un bien loué meublé, sont déductibles au amortissables au même titre que les frais de notaire.

      Cordialement

      F LE BRIS

      • Benoît 24 mars 2015 à 11 h 44 min␣- Répondre

        Bonjour,
        Je suis en cours de négociation pour acheter un appartement nu. Je compte le mettre en location meublée (LMNP), pourrais je déduire les frais de notaire en totalité (comme vous l’indiquez ci dessus) et y a-t-il quelque chose de particulier à faire pour le passer de nu à meublé dans ce cas?
        Merci
        Cordialement,

        • Jordan Gillard 26 mars 2015 à 9 h 55 min␣- Répondre

          Bonjour,
          Il faut se rapprocher d’un cabinet d’expertise rapidement pour savoir quel statut est le plus adapté, puis il faut faire une déclaration de début d’activité en optant pour le bon régime et signer un bail en location meublée.
          Cordialement.

  5. BRUNO 28 juillet 2014 à 14 h 58 min␣- Répondre

    Dans le cadre du sujet exposé, pour en élargir le débat
    Le cas d’un bien démembré, suite a donation ou succession, tout ou partie de celui ci peut il faire l’objet d’une location meublée ? l’usufruitier restant seul bénéficiaire des revenus
    Par qui l’usufruitier seul avec accord du nu propriétaire, ou le couple nu propriétaire et usufruitier,
    Dans l’affirmative, une option pour une imposition bic réel peut elle être exercée par qui ?
    Avec pour corollaire la valeur d’immeuble amortir, valeur pleine propriété ou du seul usufruit,
    Merci de votre avis d’expert.
    Cordialement

    • LE BRIS 28 juillet 2014 à 16 h 09 min␣- Répondre

      Bonjour,

      L’usufruitier d’un bien peut le donner en location meublée. Cependant pour l’administration fiscale, il ne peut pas pratiquer d’amortissement au titre du bien s’il est en usufruit viager.

      Le régime micro, si on peut en bénéficier sera donc en général plus intéressant.

      Il existe une solution pour louer meublé des biens en démembrant leur propriété : La SARL de famille. Mais la complexité de cette solution fait qu’elle est à reserver à un public averti. son coût administratif est par ailleurs assez élevé.

      Cordialement

      F LE BRIS

  6. Vincent 13 août 2014 à 0 h 13 min␣- Répondre

    Bonjour
    Une personne d’agence d’immobilier spécialisée en location m’a dit que la loi ALUR ne permet plus d’amortir les gros travaux et la valeur du bien dans le cadre du LMNP.
    Cela modifiera beaucoup de chose au niveau de fiscalité.
    Est-ce que vous avez eu la confirmation d’une telle information?
    Cordialement,
    Vincent

    • Jordan Gillard 18 septembre 2014 à 11 h 17 min␣- Répondre

      A ce jour étant donné nos informations, nous ne pouvons vous confirmer cette information.

  7. makada 5 octobre 2014 à 10 h 02 min␣- Répondre

    Bjr.
    j’ai fait l’acquisition en aout 2014 d’un studio que j’ai immédiatement meublé. Ce studio a rapidement trouvé locataire en septembre (mail location meublé).
    Je n’ai pour l’instant entrepris aucune démarche particulière pour passer en LMNP mais je m’apprête à le faire afin de bénéficier des avantages fiscaux sur 2014.
    Je me pose néanmoins la question suivante.
    Mes revenus fonciers sur 2014 seront faible (4 mois de loyer) par contre la CFE sera bien de 300€, soit l’équivalent d’un mois de loyer. Je me demandais si je n’avais pas intérêt à ne rien faire sur 2014 (et donc déclarer les revenus en foncier sans aucun abattement pour le remboursement des intérêts du crédit) et passer en LMNP en janvier 2015.
    Pouvez vous m’apporter une réponse.
    Merci par avance.

    • Jordan Gillard 6 octobre 2014 à 9 h 27 min␣- Répondre

      Bonjour,
      A partir du moment où vous avez un bail en location meublée, les revenus générés sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus foncier, vous ne pouvez pas déclarer en foncier.
      Enfin, comme l’activité n’était existante au 1er janvier 2014, vous paierez la CFE seulement en 2015.
      Bien cordialement.

    • makada 11 octobre 2014 à 8 h 47 min␣- Répondre

      Merci de votre réponse, c’est concis , c’est clair.
      Bonne journée.

  8. Yann 14 octobre 2014 à 22 h 37 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Je possède déjà le statut LMNP avec un bien qui est une chambre médicalisée. Je suis soumis à la TVA pour cet achat.

    J’envisage d’acheter un appartement 2P que je souhaite aussi loué en meublé. Est-il possible d’ajouter ce bien dans le même dispositif ?

    Cordialement

    • Jordan Gillard 15 octobre 2014 à 8 h 49 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Il est en effet possible d’avoir plusieurs appartements sous le même numéro Siren, qu’ils soient assujettis à TVA ou non.
      Cordialement.

      • Yann 15 octobre 2014 à 19 h 24 min␣- Répondre

        Merci pour votre réponse rapide

  9. Catherine C. 4 décembre 2014 à 14 h 38 min␣- Répondre

    Vos articles sont très clairs.J’aimerais évoquer un sujet pas encore abordé,j’ai démarré une activité LMP en 2007,je n’ai jamais imputé de déficit sur mon revenu global.Par contre j’aimerais avoir votre avis,j’ai acquis en avril 2013 un appartement pour lequel je n’ai pas eu de revenus,j’y ai fait des travaux en 2014 pour pouvoir le louer meublé.La location à commencé en octobre 2014.Ce revenu m’aide à financer les études de mes deux enfants étudiants.Et je souhaite le revendre à l’issue de leurs études ,soit dans quatre ans.Je pense qu’il y aura une plus value.
    Je ne sais pas si je dois rester en LMP,payer la plus value au RSI à la vente ou me radier et passer toute mon activité en LMNP au 01/01/2015 sachant que j’aurais à payer la plus value du régime des particuliers à la vente de cet appartement.
    De toute façon ,il faudrait même que je passe en LMNP au 01/10/2014 ?
    J’aimerais faire appel à vos services pour mesurer les conséquences de chaque choix.Ce n’est pas facile de trouver quelqu’un de spécialisé,la clarté de vos réponses met en lumière vos compétences .
    Merci.
    Cordialement.

    • Jordan Gillard 11 décembre 2014 à 9 h 12 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Je vous invite à nous appeler pour que nous puissions appréhender votre situation dans sa globalité, nous ne pouvons vous apporter une réponse complète à travers le blog. Vous pouvez nous joindre au 01.56.92.99.27.
      Cordialement.

  10. pahud 2 janvier 2015 à 11 h 38 min␣- Répondre

    Bonjour et merci pour ces articles forts utiles, voici ma question :
    Je viens de racheter un bien à réhabiliter comportant 3 appartements de 55m2 chacun. Je souhaite en diviser un en 2 studios meublés, cet acte a-t’il des conséquences sur ma possibilité de déduire les travaux de réhabilitation travaux d’entretien : amélioration vs travaux de reconstruction)? et aussi : quelles seront les conséquences fiscales (maintient de 2 appartement nus + 2 studios meublés)
    je vous remercie pour tous les renseignements que vous pourriez m’apporter.
    Cordialement

    • Jordan Gillard 5 janvier 2015 à 16 h 38 min␣- Répondre

      Bonjour,
      La conséquence est que vous devrez déclarer 2 biens en foncier, 2 en BIC. Pour vos autres questions, nous préférons répondre dans le cadre d’un entretien téléphonique, pour cela je vous invite à nous appeler au 01.56.92.99.27.
      Cordialement.

  11. DEVAULT xavier 4 janvier 2015 à 18 h 52 min␣- Répondre

    La transformation d’un LMNP en location nue est elle possible ?
    Si OUI dans quelles conditions ?
    Quelles formalités doit onfaire dans ce cas ?
    Et le changement LMNP vers nu est il possible ultérieurement ?

    Cordialement

    • Jordan Gillard 5 janvier 2015 à 16 h 41 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Oui la transformation est possible, les formalités consistent à faire un bilan de cessation d’activité. Votre cas semble particulier dans la mesure où la location meublée est quasi tout le temps plus intéressante que la location nue.
      Cordialement.

  12. Margaux D 4 mars 2015 à 12 h 18 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Tout d’abord je vous remercie pour votre article très clair.

    J’ai une question sur la valeur d’amortissement à prendre en compte lors du passage du statut de loueur de locaux nus à loueur en meublé.

    Vous dites dans votre article que l’ancien immeuble loué nu va être inscrit à sa valeur réelle au jour du démarrage de la location en meublé et donc être amorti sur cette valeur réelle. Or l’article 38 quinqies du CGI énonce que l’amortissement en BIC doit se faire sur la valeur d’origine.

    Pouvez vous me préciser quel article du code ou quelle doctrine administrative précise que c’est la valeur réelle à prendre en compte et non la valeur d’origine s’il vous plaît.

    Cordialement.

    • Jordan Gillard 27 octobre 2015 à 12 h 15 min␣- Répondre

      Bonjour Margaux,
      Merci de l’intérêt que vous portez pour l’article. Voici la référence du texte : BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 n°220, 13-05-2013
      N’hésitez pas à contacter notre service au 01.56.92.99.27 ou via le formulaire de contact : http://www.compta.com/expert-comptable/contact
      Cordialement.

  13. MArcovic 9 mars 2015 à 23 h 40 min␣- Répondre

    Petite Question. J ai un appartement meublé loué depuis l an passé non déclaré en LMNP. Puis je encore faire les démarches en 2015 pour le passer en LMNP ? Si oui quelles sont elles ?

    • Jordan Gillard 10 mars 2015 à 11 h 58 min␣- Répondre

      Bonjour,
      La déclaration est à faire sous 15 jours après le démarrage de l’activité. Même en retard, vous pouvez faire les démarches d’enregistrement en vous rapprochant de l’administration fiscale. Il faut simplement faire attention à l’option au réel, qui est à faire avant le 1er février de l’année.
      Cordialement.

  14. Olivier 20 mars 2015 à 15 h 21 min␣- Répondre

    Bonjour,

    J’ai un appartement mis en location, mis en LMNP régime réel simplifié en 2014. J’ai acheté ce bien en 2012, qui était ma résidence principale entre 2012 et fin 2013. A quelle date dois je faire démarrer les amortissements. Bien acheté pour 120 K€ + travaux 20 K€ + 8 K€ de frais d’acquisitions ?
    Sur quelle durée dois-je amortir les frais acquisitions (notaires) ?

    Merci

    • Jordan Gillard 26 mars 2015 à 10 h 15 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Je vous invite à lire cet article au sujet des amortissements : http://blog.comptaexpert.fr/metiers/location_meublee/amortissement
      L’amortissement commence à la date de passage au régime réel.
      Les frais de notaire sont souvent amortis sur la même durée que la structure de l’immeuble.
      Cordialement.

      • Olivier 2 avril 2015 à 16 h 31 min␣- Répondre

        Bonjour,

        Merci de votre réponse. Je n’ai pas de compte bancaire propre à mon activité de loueur meublé non pro. Dois-je saisir mon relevé bancaire ? Il y a peu d’écritures sur ce compta la … Les dépenses perso dois je les passer en compte 108 ?
        Encore Merci,

        Olivier

      • Olivier 3 avril 2015 à 15 h 15 min␣- Répondre

        Re-bonjour,

        J’ai une nouvelle question. J’ai fais des travaux dans l’appartement en 2012. La mise en activité de mon LMNP est en 01/14.
        Dois je rentrer à l’actif ces travaux en un seul bloc, dans le cout d’entrée de mon bien (donc avoir une seule ligne d’immo) Ou dois je ventiler par composant ? Avec quelle durée d’amortissement ?

        Merci,

        Cdlt,

        Olivier

  15. Olivier 26 avril 2015 à 20 h 32 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Je loue actuellement une maison non meublée. Suite au départ du locataire en cours d’année, je souhaite la meubler afin de la louer en touristique pour de courtes durées. Comment se pass l’imposition vu qu’il y aura deux régimes fiscaux au cours de la même année : revenus fonciers et BIC ?
    Merci,

    • Jordan Gillard 27 avril 2015 à 12 h 44 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Il y aura donc deux déclarations distinctes à faire. Une en foncier et l’autre en BIC.
      Cordialement.

    • legrand 13 septembre 2015 à 8 h 08 min␣- Répondre

      Bonjour
      mon épouse et moi envisageons de nous installer dans l’appartement de notre fils en y etant hebergé à titre gratuit et d’en faire notre résidence principale également. Il s’agit de sa résidence principale mais il est très souvent en déplacements. Nous envisageons alors de transformer notre actuelle residence principale (appartement à Courbevoie) en la mettant en location sous le statut LMNP. Ce bien a été acquis en 1970. Quelle valeur amortissable doit on considéré pour ce bien aujourd’hui ? Comment identifier le prix du terrain au sein de ce bien ?
      Merci!

      • Jordan Gillard 27 octobre 2015 à 14 h 33 min␣- Répondre

        Bonjour,

        Le bien doit être enregistré à sa valeur actuelle. Concernant la valeur du terrain, nous vous invitons à vous rapprocher d’un notaire, qui sera plus à même d’estimer la valeur de votre terrain.

        Cordialement.

  16. michel 14 mai 2015 à 15 h 25 min␣- Répondre

    bonjour,
    je suis entrain de faire des locations en MNLP avec option régime réel simplifié, est ce que c’est obligatoire d’inscrire le biens dans l’actif du bilan ( sachant que je veux écarter la possibilité d’amortissement) et ne pas avoir les inconvénients en cas de décés, cessation ou vente)
    merci par avance
    Michel

    • Jordan Gillard 27 octobre 2015 à 12 h 29 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Il semble en effet possible de ne pas amortir le bien.
      Cordialement.

  17. ARNAUD 19 mai 2015 à 13 h 38 min␣- Répondre

    Bonjour,

    j’ai trouvé votre article très intéressant.
    Pouvez-vous me préciser si lors de la transformation d’un logement nu en logement meublé, les modalités d’acquisition dudit bien (Girardin (c’est mon cas actuel) ou Robien (cela sera mon cas futur)) ont des conséquences sur la base amortissable en BIC réel simplifié ou faut-il retenir la valeur réelle du bien au jour de l’option au réel.

    Merci par avance de votre retour

    • Jordan Gillard 27 octobre 2015 à 12 h 32 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Il semble en effet possible de retenir la valeur du bien à sa date de mise en location meublée.
      Cordialement.

  18. auffray 10 juin 2015 à 11 h 15 min␣- Répondre

    En 1992, j’ai reçu par succession la nue-propriété d’un bien évalué à l’époque à 1 000 000 francs. La valeur de la nue-propriété était de 40%. J’ai acheté en 2013 l’usufruit de ma belle-mère pour une valeur de 60 000 € (valeur de l’usufruit 40%).
    Je l’ai loué en nu et souhaite aujourd’hui le mettre en LMNP.
    Sa valeur vénale est de 275 000 €.
    Au regard de vos articles, la base amortissable est de 105 750 € ( 45 750 € qui correspond à l’époque à la valeur de la nue-pro reçu + 60 000 € au titre de l’acquisition de l’usufruit).
    Ma réflexion: Je perds 169 250 € de base amortissable. Si je crée une SARL de famille à laquelle je revends ce bien, est-ce que je vais payer de plus-values immobilières (si oui, sur quel base de calcul ?) et vais-je pouvoir mettre mes enfants avec seulement quelques parts sociales ? Vais-je pouvoir mettre en amortissement les 275 000 € (moins le foncier) ?

    Merci de vos réponses.

    Très cordialement.

  19. ruen 6 juillet 2015 à 18 h 01 min␣- Répondre

    bonjour, je vais acheter 2 studios que je louerai en meublés. je serai usufruitière et ma fille achètera la nue-propriété(acte de démembrement par notaire).je ferai un emprunt près de ma banque et pour ma fille sa cote-part sera un pret que je lui ferai par acte notarié. pour quel régime dois-je opter pour que ça soit fiscalement le plus avantageux pour moi ,?,mon banquier me suggère de faire une E U R L,,que me conseillez-vous,? Bien cordialement

  20. Raphaël 18 août 2015 à 21 h 04 min␣- Répondre

    Bonjour,

    J’achète un studio déjà loué en non meublé pour début octobre. Cependant, le locataire partira fin mai 2016. Je voudrais profiter de son départ en mai pour le passer en meublé.

    Au niveau fiscal du non meublé:

    – Dois-je opter pour abattement forfaitaire de 30%?
    – Dois-je opter pour le réel? En sachant que je changerai de régime début juin 2016. A noter que si j’opte pour le régime réel, j’aurais un déficit foncier mais j’ai lu qu’en cas de déficit foncier lors d’un passage au meublé il fallait rembourser les économies d’impôts. Dans ce cas il est peut-être préférable d’opter pour l’abattement?

    Merci d’avance.

  21. Alain 5 septembre 2015 à 23 h 39 min␣- Répondre

    Bonjour

    Est-il possible de mettre à l’actif du bilan d’un loueur meuble non professionnel un bien acquis en viager ?
    …. et donc de
    déduire les frais réels (cas d’un régime réel) liés à ce bien et d’amortir le bien ?
    Dans ce cas la valeur du bien à retenir est-elle sa valeur de marché ou la valeur retenu après abattement ?
    Quel texte de loi faut-il prendre en référence pour justifier de cela ?

    merci

  22. yvan 13 octobre 2015 à 13 h 52 min␣- Répondre

    Bonjour,
    Je vais acheter un studio avec locataire en place (loué non meublé). La première année j’aurais beaucoup de charge (travaux, intérêt), je vais donc déclarer mes revenus fonciers au régime réel. La loi dit qu’il est ensuite obligatoire de déclaré en régime foncier réel 3 ans. Puis-je donc passer en location meublé au régime micro-bic au bout d’un an ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Jordan Gillard 27 octobre 2015 à 14 h 54 min␣- Répondre

      Bonjour Yvan,

      Si vous passez en meublé en bout d’un an tout en ayant bénéficié d’un déficit foncier imputé sur votre revenu global d’imposition, il y aura un recalcule de l’impôt de l’année de l’année où vous avez bénéficié du déficit foncier en supprimant le déficit foncier. Vous payerez donc à nouveau de l’impôt.

      N’hésitez pas à contacter notre service au 01.56.92.99.27 ou via le formulaire de contact : http://www.compta.com/expert-comptable/contact

      Cordialement.

  23. Florence 25 octobre 2015 à 14 h 50 min␣- Répondre

    Bonjour,
    J’a acheté un bien en 2008, je souhaite le passer en meublé. Pour l’amortissement dois je faire estimer mon bien à la date d’aujourdhui? Sera t il possible de déduire les frais de notaire en amortissement bien que j’ai acheté le bien en 2008?

    Cordialement

    • Jordan Gillard 27 octobre 2015 à 15 h 01 min␣- Répondre

      Bonjour Florence,

      En faisant estimer le bien à la date du jour, les frais de notaire et frais d’agence ne pourront pas être pris en compte.

      N’hésitez pas à contacter notre service au 01.56.92.99.27 ou via le formulaire de contact : http://www.compta.com/expert-comptable/contact

      Cordialement.

  24. luong 2 décembre 2015 à 17 h 45 min␣- Répondre

    Je vous saurais gré de bien vouloir me faire savoir s’il y a possibilité d’amortir un studio loué en Nu avec TVA et Perissol par un bail commercial transformé en LMNP suite a une résiliation de ce Bail ?

    Quelle consequence due a un retard de 11 mois de depot du « poi »?

    Merci de votre diligence pour votre réponse

    Mme Luong
    ?

  25. Jean-Marc 6 janvier 2016 à 10 h 03 min␣- Répondre

    Bonjour,
    Je suis en cours d’acquisition d’un studio actuellement occupé et loué nu.
    Je souhaiterais, dès la signature de l’acte notarié, transformer cette location en LMNP avec l’accord du locataire bien entendu.
    Néanmoins, le locataire en place possède évidemment ses propres meubles, et ne souhaite pas en changer.
    – La production d’une facture d’ameublement est-elle indispensable sous peine de s’exposer à un riisque de requalification par l’administration?
    – Est-il envisageable de demander au locataire en place de me céder ses meubles sur la base d’une valeur d’occasion, afin de pouvoir justifier du caractère meublé de l’appartement?

    merci par vanace pour votre éclairage.

  26. Dominique 4 mars 2016 à 16 h 09 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Pourriez-vous me dire svp s’il est possible de transformer un Périssol acquis en 1999, loué pendant les 9 années réglementaires, en LMNP à la suite d’un changement de locataire. Je n’arrive pas à trouver cette information. Comme vous le savez sans doute, un amortissement de 2% de la valeur de bien est consenti par les impôts pendant 20 ans. Nous bénéficions donc encore actuellement de cet amortissement mais nous aimerions passer en LMNP. Je vous remercie d’avance

    • Jordan Gillard 7 mars 2016 à 12 h 21 min␣- Répondre

      Bonjour,
      La transformation d’un bien loué nu et ayant bénéficié d’un dispositif fiscal spécifique est possible à condition d’être arrivé au terme de l’engagement de location.
      En effet, la transformation d’un bien loué nu en bien meublé met fiscalement un terme à la location nue initiale. Cela peut entrainer un non-respect de l’engagement fiscal de location liée à certains dispositifs (SCELLIER, PINEL…) si la fin de la location nue intervient trop tôt, avec pour conséquence la remise en cause des avantages obtenus.
      Cordialement.

  27. Dominique 8 mars 2016 à 10 h 37 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Je vous remercie beaucoup pour votre réponse. En fonction de votre réponse, je peux donc transformer mon Périssol « nu » en meublé puisque la durée légale de 9 ans de location est largement remplie ( date d’achat 1999 + 9 ans = 2008) . Mais pourrais-je également profiter des mesures d’amortissement d’un meublé, sachant que la loi Périssol accordait 10% d’amortissement pendant les 4 premières années, puis 2% pendant 20 ans (donc nous en profitons encore…). Merci d’avance pour ce complément d’information

    • Jordan Gillard 23 mars 2016 à 11 h 12 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Dès lors que votre bien passera en meublé, vous bénéficierez du régime des amortissements spécifiques au LMNP qui se substituera aux amortissements PERISSOL.
      Cordialement.

  28. Suite à votre comparaison entre la location nue, la location meublée, je peux prendre la bonne décision avant de vendre mon appartement de luxe. Je vous remercie pour l’article.

  29. Frédéric 11 avril 2016 à 23 h 41 min␣- Répondre

    Bonjour,
    Êtes vous bien sûr de votre dernière réponse quant à la possibilité d’amortir en location meublée un immeuble ayant déjà été amorti en Périssol ? Il me semblait avoir lu le contraire, car cela reviendrait à amortir 2 fois le même immeuble ! Pas trop le genre du fisc de laisser passer ça…
    Cordialement

  30. Fab 30 mai 2016 à 21 h 52 min␣- Répondre

    Bonjour, je souhaite transformer ma location qui est actuellement déclaré en micro foncier, pour la louer en LMNP regime micro BIC, le bail de 3 ans se termine le 15 decembre 2016, est il possible de faire cela sachant que mon locataire sera le meme ? Je lui avais déja équipé toute la cuisine, et je compte bien lui racheter ses meubles pour être au clair avec l’administration fiscale afin que cela ne passe pas pour une location fictive, est-ce possible?

    Si oui suis je obligé d’attendre la fin des 3ans stipulée sur le contrat de bail ou est ce que je peux faire cela dés à présent.

    Merci

    Fabrice

    • Steven Touzeau 23 août 2016 à 13 h 26 min␣- Répondre

      Bonjour Monsieur,

      Votre projet semble cohérent. En effet à la fin du contrat de location, vous avez la possibilité de changer de type de location. Dans le cas où votre locataire est d’accord avec vous, cela semble d’autant plus simple d’effectuer le changement de contrat et dans ce cas il semble possible de changer dès maintenant. La seule condition à respecter est de ne pas avoir bénéficié de déficit foncier dus à des travaux dans les 3 dernières années.

      Veuillez trouver dans l’article suivant le mobilier nécessaire pour passer en location meublée : Liste exhaustive du mobilier LMNP

      Cordialement,

      Steven
      Conseiller en location meublée

  31. provoost 14 juillet 2016 à 18 h 08 min␣- Répondre

    bonjour,

    différentes conditions sont nécessaire pour passer du statut de locations nues à meublés
    -revenu positif pendant 3 ans qui précédé le changement de statut
    -bail en meublé lors du changement de locataire
    -respecter la liste du mobilier obligatoire
    par compte faut il une autorisation préfectorale pour passer du statut en location nue au statut de location LMNP?
    merci de votre réponse
    cordialement
    Patrick

    • Steven Touzeau 27 juillet 2016 à 15 h 24 min␣- Répondre

      Bonjour Monsieur PROVOOST,

      L’autorisation préfectorale pour passer de la location nue à la location meublée n’est pas obligatoire. En effet en cas de location avec un contrat annuel, cela n’est pas nécessaire. En cas de location saisonnière, il vous faut effectivement cette autorisation à récupérer auprès de la mairie dont dépend votre bien.

      Je vous invite à consulter l’article suivant qui se trouve sur notre blog et qui vous permettra d’avoir plus d’informations quant à la location saisonnière : Article location meublée saisonnière : Ce qu’il faut savoir

      Cordialement,

      Steven
      Conseiller en location meublée

  32. DUMIOT 3 septembre 2016 à 12 h 40 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Je possède un appartement en location nue depuis le 1/10/2013, je souhaiterai le mettre en location meublée à cause de la forte fiscalité que génèrent les revenus foncier. La locataire en place est la même depuis le début et elle ne souhaite absolument pas quitter le logement et j’en suis ravie. J’ai plusieurs questions :
    – Comment puis-je faire par rapport au mobilier puisqu’elle possède déjà les siens, je ne peux pas lui demander de jeter ses meubles, assiettes, casseroles, lustres…?
    – Si on garde ses meubles, sur quelle base dois-je les estimer? Dans ce cas est-ce qu’il faut que j’indemnise ma locataire?
    – Faut-il faire un nouveau diagnostique énergétique étant donné qu’il va y avoir un changement de bail?

    En vous remerciant infiniment par avance pour votre réponse.

    Cordialement

    Nathalie

    • Steven Touzeau 14 octobre 2016 à 10 h 22 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Il semble possible de passer de la location nue à la location meublée en rachetant le mobilier de votre locataire actuel. Pour cela vous pouvez effectuer une estimation par vous-même en regardant sur internet la valeur actuelle du mobilier. Pour ce rachat, vous pouvez indiquer une clause de rachat au départ de votre locataire.

      Le diagnostic énergétique est valable pendant 10 ans. De ce fait, si la durée n’est pas dépassée, il ne semble pas nécessaire de le refaire.

      Restant à votre disposition.

      Steven
      Conseiller en location meublée

  33. ISABELLE 21 septembre 2016 à 11 h 41 min␣- Répondre

    Bonjour Steven,
    Je suis propriétaire d’une maison qui se divise en trois studios que je loue en Non Meublé au régime Foncier Réel.
    Suite au départ d’un de mes locataires en Mars 2016, j’ai meublé son studio avec mes meubles perso et je les loué Meublé au 1er Septembre 2016. Je souhaite passer en LMNP Micro BIC.
    Comment faire pour ma déclaration d’impôt 2017 ?
    Merci d’avance pour votre aide précieuse.

    • Steven Touzeau 14 octobre 2016 à 10 h 10 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Le régime Micro-BIC n’est pas forcément la meilleure solution. En effet, il est très fréquent que le régime réel soit nettement plus intéressant en terme d’imposition. Ce dernier peut permettre d’annuler l’imposition.
      Nous vous invitons à vous rendre sur notre simulateur en ligne qui vous permettra de comparer ces 2 régime facilement :
      Simulateur LMNP Réel / Micro-BIC

      A réception de cette analyse, je vous recontacterais directement pour faire le point avec vous et répondre à vos différentes interrogations.

      A très bientôt!

      Steven
      Conseiller en location meublée

  34. BERTHAUD 8 novembre 2016 à 14 h 15 min␣- Répondre

    Bonjour,
    J’ai investi en loi PINEL, donc en nu. Au terme de l’engagement de location et en respectant les prescriptions ci-dessus, pourrais-je transformer ma location en meublé et passer sous le régime réel en amortissable ?
    Je crains qu’il n’existe une jurisprudence en la matière (sur une loi similaire plus ancienne Scellier ou Robien) qui l’empêcherait sans mutation du bien.
    Merci par avance pour votre réponse.
    Emilie

    • Steven Touzeau 8 décembre 2016 à 8 h 36 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Dans le cas où vous respectez toutes les obligations nécessaires concernant votre investissement en loi PINEL et que l’engagement de location est terminé, il ne semble pas y avoir d’oppositions au passage du bien en location meublée. Une obligation cependant étant de ne pas avoir bénéficié de déficits fonciers dus aux travaux dans les trois dernières années.

      Restant à votre disposition.

      Steven
      Conseiller en location meublée

  35. mantellato 5 janvier 2017 à 11 h 16 min␣- Répondre

    Bonjour,
    Merci pour votre article,
    Je suis propriétaire d’un petit T2 sur Lille.
    Toujours loué en nu.
    Afin de le relouer plus vite, est il possible de le passer en meublé ?
    quels sont les contraintes fiscal à connaitre ?
    Bien à vous,

    • Steven Touzeau 6 janvier 2017 à 9 h 58 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Il semble en effet possible de le passer en location meublée. Une condition à respecter est de ne pas avoir bénéficié de déficit foncier dû aux travaux les 3 dernières années.

      Si vous le souhaitez, vous pouvez me contacter directement par téléphone au 02.43.64.17.27 afin que nous puissions en discuter ensemble.

      A bientôt.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  36. LACLOS 3 mars 2017 à 16 h 05 min␣- Répondre

    Bonjour Monsieur,

    Nous allons acheter un appartement et nous nous posons la question de le faire passer de location nue à location meublée. Dès lors, nous nous demandions si nous pouvons revendre notre bien quand nous le souhaitons ou s’il y a une durée à respecter pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux ? En effet, nous avons cru comprendre qu’il n’est pas possible de revendre le bien avant 22 ans.

    Nous vous remercions par avance pour votre réponse

    • Steven Touzeau 1 juin 2017 à 11 h 30 min␣- Répondre

      Bonjour,

      La location meublée n’implique pas de durée spécifique d’activité. De ce fait vous pourrez revendre lorsque vous le souhaiterez.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  37. Jouanny alain 5 juin 2017 à 14 h 42 min␣- Répondre

    Bonjour
    Jai acheté un t 3 en Loi Robien ,location obligatoire jusqu’au 9 ans imposé par l’ état au début Mars 2018.
    Si j ‘ai toujours la mème locataire est-il possible de changer le bail et de le passer en meublé ?ou doit t-on attendre le départ de celle ci et passer en meublé au prochain locataire.
    Merci d’avance pour vos réponse.
    isabelle

    • Steven Touzeau 3 juillet 2017 à 10 h 14 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Il est en effet préférable d’attendre le départ du locataire actuel afin de passer en meublé dès le prochain locataire.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  38. jerome 25 juin 2017 à 7 h 12 min␣- Répondre

    bonjour
    j’ ai acheté un bien il y a 10 ans, je l’ai acheté 100 k euros, je l’ai mis en location nue pendant 10 ans , aujourd’hui je veux le mettre en location meublé non pro.
    Ce bien vaut à actuellement une valeur vénal de 200 k euros (expertisé), cette valeur va être amortie grâce au dispositif LMNP.
    question: il y a t’il un impôt à payer sur la différence entre la valeur du bien acheté et sa valeur vénal lors de l’utilisation du dispositif d’amortissement.
    j’ai eu différence réponse, je voudrais avoir votre point de vue sur cette question merci

    • Steven Touzeau 3 juillet 2017 à 9 h 43 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Il n’y a pas d’impôt supplémentaire à payer. En effet le bien reste dans votre patrimoine et de ce fait aucun calcul de plus-value n’intervient. Nous pourrons de ce fait amortir votre bien sur la valeur vénale sans contraintes.

      A très bientôt.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  39. Cousin Olivier 25 juin 2017 à 19 h 30 min␣- Répondre

    Bonjour
    Je suis en train d’acheter un bien comprenant 2 appartements et un local commercial . Ils sont actuellement loués nus. Lorsque nous allons signer les baux avec les locataires pouvons-nous passer en meublé si les locataires sont d’accords ?

    • Steven Touzeau 3 juillet 2017 à 9 h 41 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Pour les 2 appartements, cela semble possible si les 2 partis sont d’accord.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  40. phil 26 juin 2017 à 20 h 58 min␣- Répondre

    Bonjour,
    je fais très prochainement l’acquisition de 2 lots en même temps (1 studio et 1 garage)
    je souhaite loué le studio séparément en meublé,
    dois-je faire une valorisation séparée des 2 biens auprès de mon notaire pour amortir sur la valeur du studio uniquement?
    merci pour votre réponse que j’espère rapide…
    Phil

    • Steven Touzeau 3 juillet 2017 à 9 h 40 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Il semble en effet nécessaire d’effectuer une valorisation des 2 biens pour pouvoir obtenir la base amortissable du bien mis en location meublée.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  41. phil 6 juillet 2017 à 0 h 04 min␣- Répondre

    Merci.
    Autre question : j’ai cru comprendre qu’on pouvait intégrer les fais de notaire dans les charges/amortissement si on se déclarait au LMNP réel dès l’achat. Est-ce que cela est aussi possible après avoir effectué une 1ere période de location nue ?
    Phil

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 8 h 04 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Tout cela dépend de la date d’acquisition. Si vous le souhaitez, vous pouvez contacter notre cabinet afin d’obtenir des informations plus précises au 02.43.64.17.27.

      A très bientôt.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  42. Olivier 19 juillet 2017 à 22 h 51 min␣- Répondre

    Bonjour.
    Je souhaite acquérir un immeuble de trois lots avec locataires en places et baux en location nue.
    Est-il vraiment possible de reformuler les baux en meublé?
    Ou serais-je ennuyé par l’administration fiscale ? C très important. Merci

    • Guillaume CAPLAN 23 août 2017 à 14 h 21 min␣- Répondre

      Bonjour,
      En respectant les conditions énumérées dans l’article il est en effet possible de transformer un logement nu en meublé.
      Je vous invite à contacter nos experts afin de faire le point sur votre situation au 02.43.64.17.27,
      A bientôt.

  43. CHEVILLARD 23 juillet 2017 à 11 h 01 min␣- Répondre

    Bonjour
    En 2000 nous avons fait l’acquisition d’un ensemble immobilier de 3 logements que nous avons alors restauré et mis en location nu.
    Sur un des 3 logements, ( à la sortie du precedent locataire) nous avons passé celui-ci en meublé.

    Jusqu’à présent, hors le contrat de location meublé, et l’inventaire, je n’ai fait aucune démarche auprès des impôts pour signaler ce changement. Que dois-je faire?

    D’autre part, sur ce logement, nous n’avons plus d’emprunt. Puis-je néanmoins amortir la valeur du bien? Dans quelles conditions?
    Merci pour votre aide

    • Guillaume CAPLAN 23 août 2017 à 14 h 25 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Vous devez vous faire connaître auprès des services fiscaux en tant que loueur meublé non professionnel.
      Nos équipes peuvent vous accompagner dans les démarches.
      Je vous invite à nous contacter au 02.43.64.17.27,
      A bientôt

  44. Lia 24 juillet 2017 à 8 h 28 min␣- Répondre

    Bonjour
    Après avoir acquis un premier bien loué en meublé, nous venons d’acquérir un deuxième , dans une autre région, que nous souhaitons louer en location courte durée ( vacances). Peut-on inclure ce deuxième bien dans le même bilan comptable que le premier? Quelles démarches auprès des quels organismes?
    Merci d’avance pour vos précisions et pour cet article fort intéressant

    • Guillaume CAPLAN 23 août 2017 à 14 h 23 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Pour toutes les modalités je vous invite à contacter nos équipes au 02.43.64.17.27
      A bientôt,

  45. phil 25 juillet 2017 à 23 h 40 min␣- Répondre

    Peut être pouvez vous me dire si :
    – je dois faire avoir des factures de meubles obligatoirement postérieures à la date de déclaration en meublé
    – le cas échéant si elle peuvent être à mon nom ou si elle doivent être relative au numéro SIREN attribué
    merci encore
    Phil

    • Guillaume CAPLAN 23 août 2017 à 15 h 05 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Les factures de mobilier n’ont pas obligatoirement à être postérieures à la déclaration.
      Ces dernières peuvent être en votre nom uniquement.
      Merci

  46. jerome 31 août 2017 à 7 h 38 min␣- Répondre

    Bonjour
    si je souhaite rester en LMNP et ne pas devenir LMNP il suffit de ne pas s’inscrit au registre du commerce même si on réalise plus de 23000 euros de recette annuelles brutes et que ses revenus soient supérieur aux autres activité du ménage?
    Il y a t’il un montant plafond pour rester LMNP?
    Merci

    • Guillaume CAPLAN 26 septembre 2017 à 17 h 00 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Pour faire le point plus en détails sur le LMNP et le LMP, je vous invite à contacter nos équipes au 02.43.64.17.27,
      A bientôt,

  47. Alex 9 septembre 2017 à 12 h 37 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Ma question concerne le calcul de la plue-value lors de la revente d’un bien en LMNP.

    Est-ce que les d’amortissements enregistrés ne viennent-il pas augmenter la plue-value et donc l’imposition ?

    Exemple:

    Location nue: Un bien acheter 150K€, revendu 200k€ = 50K de plue-value

    LMNP: Bien acheter 150K€, amortie de 40K€ , revendu 200k€ = 50k€ + 40K€ = 90K€ de plue value.

    Merci pour votre réponse et votre article complet.

    • Guillaume CAPLAN 26 septembre 2017 à 16 h 57 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Afin de pouvoir répondre en détails et avec précision à votre interrogation, je vous invite à contacter notre expert au 02.43.64.17.27.
      A bientôt,

  48. Corinne 19 octobre 2017 à 16 h 43 min␣- Répondre

    Bonjour
    Je possède 1 immeuble avec 3 studio.
    Pouvez-vous me faire savoir si c’est possible de mettre 1 en meublé, les 2 autres en location nu.

    Par avance merci.

    Cordialement

    • Guillaume CAPLAN 24 octobre 2017 à 13 h 14 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Je vous invite à prendre contact directement avec l’un de nos experts.
      Vous pouvez nous contacter au 02.43.64.17.27 ou laisser vos coordonnées sur notre site pour être rappelée.
      A bientôt,

  49. LAHMI 16 novembre 2017 à 13 h 13 min␣- Répondre

    Bonjour,

    Je vais acheter un bien avec un bail nu et je souhaite passer le bien en meublé dès que le locataire sera parti. Si je comprends bien il me suffira de faire estimer à ce moment là le prix du bien (après estimation d’agent immobilier) mais est ce que je pourrai amortir les frais de notaire ?

    • Guillaume CAPLAN 24 novembre 2017 à 16 h 16 min␣- Répondre

      Bonjour,
      Pour avoir toutes les réponses à vos questions, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27.
      Un expert dans le domaine vous répondra,
      A bientôt

  50. GOLI 19 novembre 2017 à 14 h 23 min␣- Répondre

    Bonjour, je vais acheter un logement loué en nu , puis je au moment de la transaction notariée changer le bail du locataire en bail meublé ????

    • Guillaume CAPLAN 24 novembre 2017 à 16 h 13 min␣- Répondre

      Bonjour,

      Je vous invite à contacter nos équipes au 02.43.64.17.27 afin de faire le point sur vos interrogations.
      A bientôt,

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