LMNP – Transformer un logement nu en logement meublé

Un investissement en Location Meublée Non Professionnelle bénéficie d’une fiscalité plus attrayante qu’un logement loué nu. Il est donc tentant de transformer une location nue en location meublée.

Mais peut-on le faire facilement, quelles sont les conséquences d’une telle transformation et comment peut-on y procéder ? Nous allons répondre à ces questions dans cet article.

Location nue, Location meublée non professionnelle : quels avantages ?

Le principal avantage d’une location meublée non professionnelle (LMNP) sur une location nue tient dans le régime fiscal de la LMNP. En effet dans ce régime, il est possible de déduire du résultat fiscal quasiment toutes les charges engagées dont, bien entendu les frais financiers mais aussi un amortissement du bien loué (hors terrain) et de son mobilier, ce qui n’est pas possible pour les revenus d’une location nue. Par conséquent les revenus fiscaux d’une location meublée sont quasi systématiquement nettement plus faibles que ceux d’une location nue, le revenu réel étant quant à lui assez proche.

De plus, en LMNP, le régime des plus-values applicable à la cession du bien loué est identique à celui d’une location nue, avec une exonération possible au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour la CSG/CRDS. Il n’y a donc pas de mauvaises surprises à redouter sur ce point.

Cette différence dans le montant des charges est également illustrée par la différence du taux d’abattement forfaitaire entre le régime micro foncier applicable aux locations nues qui dégagent moins de 15.000 € de recettes annuelles (30%), et le régime micro BIC applicable aux LMNP qui dégagent moins de 70.000 € de recettes annuelles (50%), cet abattement étant porté à 71% pour les LMNP à caractère touristique dont les recettes annuelles sont inférieures à 170.000 €. Voir l’article sur les différents régimes.

Effectuez une simulation entre la location nue et la location meublée.

En dehors de l’aspect fiscal, la location meublé est plus souple sur le plan juridique, puisque le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment et sans motif particulier avec un préavis de 3 mois et que le locataire peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis d’un mois.

Précautions préalables avant de transformer un logement nu en meublé :

S’assurer que le bien puisse être loué meublé

Si le bien dont la location meublée est envisagée est situé dans un immeuble collectif, il convient de s’assurer que le règlement de copropriété autorise la location meublé du bien, en particulier s’il s’agit d’une location saisonnière. Si la location est une location saisonnière et si le bien est situé dans une agglomération de plus de 200.000 habitants, en particulier en région parisienne, ou dans une commune de plus de 50.000 habitants comportant des zones dites « tendues », il convient de s’assurer que le bien pourra être transformé en local commercial.

Ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien loué nu au titre des 3 années précédant le passage en meublé.

L’imputation d’un déficit foncier n’est en effet définitivement acquise qu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle il est imputé, à la condition que l’immeuble concerné soit toujours offert à la location à ce moment. La transformation de la location nue en location meublée est assimilée pour l’application de ce texte à une fin de la location. L’arrêt de la location nue a alors pour conséquence l’annulation de l’imputation des déficits fonciers liés au bien qui était loué nu et le re-calcul de l’impôt sur le revenu de l’année concernée. Les déficits dont l’imputation est annulée restent cependant acquis et reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années suivant leur réalisation, ce qui au passage les rend de nouveau imputables pour le calcul de l’assiette de la CSG et des prélèvements sociaux.

Si vous avez réalisé des travaux au cours des 3 dernières années, il faudra donc s’assurer avant de passer en location meublée que ce changement n’a pas de conséquences, ou que ses conséquences sont limitées.

Etre arrivé au terme de l’engagement de location, si le bien a bénéficié d’un régime fiscal optionnel prévoyant cet engagement.

La transformation d’un bien loué nu en bien meublé met fiscalement un terme à la location nue initiale. Cela peut entrainer un non-respect de l’engagement fiscal lié à certains dispositifs (Scellier, Pinel …) si la fin de la location nue intervient trop tôt, avec pour conséquence la remise en cause des avantages obtenus. Ce point est donc à vérifier scrupuleusement si vous êtes concernés.

Quelle sera la base de l’amortissement du bien mis en location meublée après avoir été loué nu :

La documentation fiscale BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 n°230 nous indique que :

Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.

Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.

L’immeuble anciennement loué nu est donc inscrit à sa valeur réelle au jour du démarrage de sa location en meublé et peut donc être amorti sur cette base (Le terrain n’entrant pas dans la base de calcul).

Cette inscription ne génère pas de plus-value taxable dans la mesure où les immeubles loués en LMNP sont soumis au régime des plus values des particuliers, dans lequel seules les cessions à titre onéreux (avec contrepartie financière) sont taxées. (+d’infos sur l’amortissement et location meublée).

Comment procéder à la transformation ?

Il faut, bien entendu, meubler le bien. La loi Alur votée début 2014 a prévu une définition légale de la location meublée en tant que résidence principale du locataire. Un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La loi Alur prévoit également la rédaction d’un « inventaire et un état détaillé du mobilier » qui doivent être réalisés pour la signature du bail. Un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier devant obligatoirement être présent dans les logements loués meublés.

Il faut ensuite attendre un changement de locataire pour établir un nouveau bail meublé, avec un état des lieux indiquant la présence des meubles et équipements (listés sur l’inventaire détaillé établi par ailleurs), et remplir ensuite les formalités fiscales liées au démarrage d’une activité de location meublée s’il s’agit du premier bien loué meublé ou à l’ajout d’un bien dans le cas ou on exploite déjà d’autres bien en location meublée.

Certains investisseurs souhaitent également ne pas attendre le départ du locataire pour passer en location meublée, il conviendra alors d’être particulièrement prudent dans ce cas. L’opération ne doit pas pouvoir être considérée comme fictive par l’administration fiscale (ce serait le cas si vous achetiez les meubles du locataire et qu’il vous les rachetait à son départ ultérieur) ni uniquement motivée par des raisons fiscales (il est possible d’invoquer la plus grande facilité à louer meublé, ou la plus grande souplesse des baux meublés), sous peine de graves difficultés avec l’administration. .

En conclusion, transformer une location nue en location meublée ne pose pas de problème majeur, à condition de connaitre la bonne façon de procéder. Il est recommandé dans ce cas d’effectuer cette transformation lors d’un changement de locataire afin de réaliser cette opération en toute sécurité fiscale. Vous pourrez ensuite bénéficier des avantages de la location meublée non professionnelle, à savoir une fiscalité minorée et une plus grande souplesse dans la gestion des baux.

Vous souhaitez être accompagné dans la transformation de votre logement en meublé ?
2018-06-06T16:54:13+00:0018/04/2018|Location meublée (LMNP et LMP)|

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137 Comments

  1. JVO 12 janvier 2018 à 16 h 48 min ␣- Répondre

    Bonjour. J’aurai besoin de vous pour savoir si cela est possible.
    Nous allons probablement acheté un appartement où un locataire est en place avec un bail non meublé qui expire dans 10 mois. Peut on résilier ce bail avec le préavis légal de min 6 mois ? Et relouer derrière à quelqu’un d’autre en bail meublé ?

    Merci d’avance pour votre retour

    • Guillaume CAPLAN 16 janvier 2018 à 13 h 29 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Il n’est pas possible de résilier le bail.
      En revanche, vous pouvez en commun accord avec votre locataire, proposer un nouveau bail en meublé, par exemple en rachetant le mobilier.
      Je vous invite pour plus de détails à prendre contact avec notre équipe d’experts au 02.43.64.17.27
      A bientôt,

      • Raybaud Henri 25 août 2018 à 16 h 05 min ␣- Répondre

        Bonjour je possède actuellement deux locations nues depuis des années suite à mon divorce et au décès de mon père j’au tout laissé à l’intérieur je n’ai enlevé aucun meuble ni appareils électriques,je les aies louées tel quel et c’est sur les conseils d’un agent immobilier que je voudrais adopter le statut de location meublée…en ais-je le droit tout en sachant que les locataires respectifs sont d’accord Merci de votre réponse..Cordialement

        • Guillaume CAPLAN 6 septembre 2018 à 10 h 27 min ␣- Répondre

          Bonjour,
          Oui cela est possible.
          Pour faire le point plus en détails sur les modalités, n’hésitez pas à nous contacter directement:
          02.43.64.17.27
          A bientôt

  2. Lulu34 17 janvier 2018 à 18 h 46 min ␣- Répondre

    Bonsoir,

    J’ai un locataire en place en location nu et géré par une agence, et pour des raisons de fiscalité nous voulons le passer pendant le bail en cours en meublé. Est-ce possible ou doit-on attendre la fin du bail? Et si il ne veut pas, comment le convaincre? Dans ce blog, on parle que c’est n’est normalement pas toléré avec le même locataire vis à vis des impôts? Que risquons nous? Merci Cordialement

    • Guillaume CAPLAN 18 janvier 2018 à 11 h 02 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      IL est effectivement recommandé d’attendre la fin du bail en cours.
      Je vous invite pour plus de précisions, à contacter notre équipe d’experts afin de faire le point sur vos droits et sur les conditions à respecter en tant que propriétaire.
      Nous vous répondons du lundi au vendredi au 02.43.64.17.27
      A très bientôt,

  3. Duval 10 février 2018 à 17 h 48 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    J’envisage d’acheter un tenement immobilier qui en réalité est deux maisons. Je compte louer les 2 en LMNP.
    Comment cela va se passer au niveau de l’amortissement du bien ? Dans l’acte authentique j’aurai acheter un seul bien immobilier pour x prix et il y aura le terrain en plus.

    Comment faire donc ?

    Merci d’avance

    • Steven Touzeau 16 février 2018 à 16 h 47 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Afin de faire un point personnalisé sur votre situation, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      Un de nos experts pourra alors vous proposer une analyse et vous dire quelle est l’option la plus adaptée.

      A bientôt,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  4. Lolote 22 février 2018 à 14 h 17 min ␣- Répondre

    Bonjour, j’envisage d’acheter un studio actuellement loué nu. Le bail se termine en mars 2019. Si le locataire est d’accord, ai je le droit de modifier le bail en location meublée non pro au moment de l’achat?

    • Steven Touzeau 13 mars 2018 à 17 h 55 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Afin de faire un point personnalisé sur votre situation, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      Un de nos experts pourra alors vous proposer une analyse et vous dire quelle est l’option la plus adaptée.
      A bientôt,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  5. lou 5 mars 2018 à 21 h 20 min ␣- Répondre

    bonjour
    nous sommes propriétaires d’un immeuble depuis un mois avec 3 appartements nus (2 F2 ET 1 STUDIO)
    est ce possible de passer juste le studio en meublé?
    si oui comment fait on pour différencier le nu du meublé
    merci pour votre réponse

    • Steven Touzeau 13 mars 2018 à 16 h 55 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Cela est tout à fait possible !
      En effet, vous pourrez déclarer vos appartements en location nue sur une déclaration 2044 et le studio meublé au régime micro BIC ou au régime réel simplifié.

      Restant à votre disposition.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  6. MARTINS 13 mars 2018 à 11 h 48 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Je loue un appartement nu et mon locataire s’en va dans 3 mois. Je souhaiterai louer en meublé, je peux le faire ?
    Il y a t’il des démarches administratives à faire en amont ou il faut simplement proposer un bail meublé au prochain locataire ?

    • Steven Touzeau 13 mars 2018 à 16 h 51 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Afin de pouvoir vous apporter une réponse complète, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27.
      Ainsi nous pourrons vous donner plus de détails quant au fonctionnement des démarches de création en loueur meublé non professionnel

      A très bientôt,

      Steven Touzeau

  7. Aibi 21 mars 2018 à 15 h 11 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Dans un un premier temps merci pour votre post, il est très instructif.

    D’un commun accord, en rachetant les meubles de mon locataire pour ensuite transformé le bail de nu à meublé.
    Est ce que je dois en plus du document signé par moi et mon locataire qui liste tous les meubles rachetés, je dois aussi annexé au bail un inventaire des meubles ?

    Je pose cette question parce qu’on est dans un cas particulier ou il y’a transformation de bail alors que le locataire est déjà dans le bien alors que la loi dit sans annexé l’inventaire des meuble, le bail n’est pas valable.

    • Olivier BOULLIER 1 juin 2018 à 15 h 04 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Dans votre situation, il est préférable effectivement d’annexer l’inventaire au nouveau bail meublé.
      Pour un accompagnement personnalisé, vous pouvez nous contacter au 02 43 64 17 27 ou par email : lmnp@compta.com afin que l’un de nos conseillers puisse vous aider et répondre à toutes vos questions sur le statut LMNP (Loueur en Meublé).
      Comptablement Vôtre,
      Olivier
      02 43 64 17 27
      lmnp@compta.com

  8. JJ38 6 avril 2018 à 13 h 00 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Nous avons acheté un appartement il y a un an que nous louons en nu à deux étudiants depuis septembre. Nous avons effectué des travaux dans l’appart avant la mise en location, créant ainsi un déficit foncier. Or les deux étudiants viennent de nous envoyer leur préavis pour quitter le logement fin juin. Nous voudrions profiter de leur départ pour passer le logement en meublé. Pouvez-vous me confirmer que, entre deux baux, il est possible de procéder au passage en LMNP malgré le déficit foncier sur 2017?
    D’après ce que j’ai compris, pour que le déficit foncier empêche le passage en LMNP, il faut que la location soit « effective et permanente » et que « cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant […]. En cas de départ d’un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement. » Donc, si nous faisons quelques travaux et laissons passer l’été avant de retrouver des locataires, ce serait bon pour passer en LMNP?

    Merci d’avance,

    JJ38

    • Olivier BOULLIER 1 juin 2018 à 14 h 49 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Le passage de la location nue à la location meublée est effectivement soumise à plusieurs règles.
      Nous pouvons également vous accompagner de A & Z, avec une offre à partir de 17 euros / mois.
      Pour un devis personnalisé, vous pouvez nous contacter au 02 43 64 17 27 ou par email : lmnp@compta.com afin que l’un de nos conseillers puisse vous aider et répondre ainsi à toutes vos questions sur le statut LMNP (Loueur en Meublé).
      Comptablement Vôtre,
      Olivier
      02 43 64 17 27
      lmnp@compta.com

  9. garraud 11 mai 2018 à 18 h 15 min ␣- Répondre

    bonjour, je suis non resident et tres impose sur mes seuls revenus (20+17) en France qui sont les revenus fonciers et vais passer pour la premier fois ma declaration en LMNP en regime micro bic car de toute facon l abbatement de 50% et plus interessant qu en bail vide au reel.

    J ai vu qu on pouvait faire de l amortissement pour reduire le revenu foncier en LMNP. Pouvez m aider et qu est est le cout de votre prestation.

    • Olivier BOULLIER 1 juin 2018 à 14 h 07 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Effectivement, l’amortissement sur votre investissement peut s’appliquer en optant pour le régime LMNP.
      Nous pouvons vous accompagner de A & Z, avec une offre à partir de 17 euros / mois.
      Pour un devis personnalisé, vous pouvez également nous contacter au 02 43 64 17 27 ou par email : lmnp@compta.com afin que l’un de nos conseillers puisse vous aider et répondre à toutes vos questions sur le statut LMNP (Loueur en Meublé).
      Comptablement Vôtre,
      Olivier
      02 43 64 17 27
      lmnp@compta.com

  10. riviere 24 juin 2018 à 12 h 23 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Je souhaite acheter une maison ancienne et faire un gros déficit foncier +100 000 €.

    L’imputation du déficit se fera sur 3 ans. (travaux fini fin 2018)

    Je souhaite passé ensuite en location de meublé.

    Faut-il attendre 3 ans après travaux ? ( 2019+2020+2021 puis en meublé en 2022 ?)

    ou attendre la fini de l’imputation du déficit sur 3 ans puis encore 3ans après la fin du déficit ?

    En vous remerciant

    • L'équipe du Blog 31 juillet 2018 à 16 h 55 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Il vous faut attendre 3 ans après la dernière imputation des déficits afin de pouvoir bénéficier du régime de la location meublée au régime réel sans avoir à reverser une quote part de ces déficits antérieurs aux impôts.

      Cordialement,

  11. Marie 21 juillet 2018 à 17 h 58 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    J’ai un bien loué nu en 2017 et 2018 que je souhaite louer en meublé en 2019.

    En 2017 et 2018, ce bien génère des bénéfices fonciers mais je déduis un déficit antérieur provenant d’une autre location en revenus fonciers.
    De ce fait, je n’ai pas déclaré de revenus fonciers en 2017 et je n’en aurai pas en 2018.

    Suis je soumise au délai de 3 ans de reprise d’impôts ou, est ce uniquement sur le bien qui est à l’origine du déficit que cette règle s’applique ? quel est l’article du CGI ?

    Je vous remercie pour votre réponse,

    • L'équipe du Blog 31 juillet 2018 à 16 h 52 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Si le déficit des années antérieures ne provient pas de travaux, dans ce cas vous n’êtes pas soumis à ces 3 années de reprise d’impôts.

      Dans le cas inverse, il vous faut l’indiquer aux impôts afin qu’une régularisation soit effectuée sur les impôts des années précédentes.

      Dans le cas où un bien est soumis à un déficit du a des travaux mais que le second n’est pas dans ce cas alors ce dernier peut passer en meublé directement.

      Cordialement,

  12. stephane hallu 31 juillet 2018 à 22 h 33 min ␣- Répondre

    Bonsoir.nous souhaitons suite à un achat locatif transformer le bail locatif nu et bail meublé.on nous conseille d’acheter l’ensemble de Equipements , ou alors racheter les meubles en place?, ma question est que nous n’avons dans ce cas là de facture.le fisc peut-il requalifier le régime?

    • L'équipe du Blog 1 août 2018 à 10 h 14 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Dans le cas où vous rachetez le mobilier de votre locataire, il peut vous établir une facture lui-même signée par sa main.

      Cordialement,

  13. TULEAU 15 décembre 2018 à 11 h 46 min ␣- Répondre

    Bonjour
    j’ai un bien loué en vide en régime défiscalisation borloo depuis 12 ans. Le locataire s’en va. Puis-je le transformé en location meublé au réel avec amortissement? merci

    • L'équipe du Blog 14 janvier 2019 à 13 h 38 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Selon l’engagement que vous avez pris lors de la défiscalisation Borloo, vous pouvez effectivement basculé vers le régime LMNP au réel.
      Je vous invite à faire un point plus complet avec nos équipes en appelant au 02.43.64.17.27
      A bientôt,

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