Un investissement en Location Meublée Non Professionnelle bénéficie d’une fiscalité attrayante. Cependant, les conséquences du décès de l’investisseur peuvent être non négligeables pour ses ayants droits si aucune précaution n’est prise. Ces précautions sont de plus rarement signalées aux investisseurs. Qu’elles sont les principales ?

living room interiorLa première conséquence du décès de l’investisseur est l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice.

La seconde est l’imposition immédiate des plus values réalisées à cette date, même s’il s’agit de plus values latentes, c’est-à-dire de plus values calculées sur la base d’une valeur vénale qui représente le montant qui pourrait être obtenu en contrepartie de la cession du bien dans des conditions normales.

Cependant, pour un LMNP, la taxation de ces plus values est nettement atténuée dans la mesure où les plus values concernant les immeubles loués sont des plus values des particuliers et dans la mesure où ces plus values ne sont taxables qu’en cas de cession à titre onéreux, c’est-à-dire comportant une contrepartie financière ou réelle.

C’est ce que nous précise la documentation fiscale BOI-BIC-CHAMP-40-20-20140415 :

270 Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

Et BOI-RFPI-PVI-10-30-20130211 :

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Cette cession constitue le fait générateur de l’impôt.

Le décès de l’investisseur peut aussi entraîner le versement d’une indemnité d’assurance emprunteur : La compagnie d’assurance verse à la banque le solde de la dette de l’investisseur décédé. Cette indemnité d’assurance décès constitue un produit exceptionnel imposable et majore le résultat de cessation d’activité calculé suite au décès.

Pire, si l’investisseur n’avait pas adhéré à un centre de gestion agrée, ce résultat est majoré de 25%. Il est donc fortement conseillé d’adhérer à un centre de gestion agréé pour éviter cette majoration de 25%.

Il n’empêche que même si on a adhéré au CGA, Le bénéfice dégagé est imposé au nom de l’investisseur, (ce qui peut aller jusqu’à un taux d’impôt de 45%) et supporte la CSG CRDS au taux de 15,5%.

La souscription d’une assurance décès complémentaire couvrant le risque de paiement de cette imposition est donc très fortement conseillée.

Un dernier point est à prendre en compte : le démembrement de la propriété des biens loués meublés. En effet, la propriété des biens du défunt est transférée à ses ayants droits (ce qui entraine au passage le calcul de droits de succession). Mais ce transfert peut n’être que partiel, dans la mesure où son conjoint peut conserver une partie de l’usufruit des biens loués meublés, ses enfants héritant quant à eux de leur nue-propriété.

L’inconvénient de ce démembrement de la propriété d’un bien loué meublé est que l’usufruitier du bien continue à en percevoir les loyers et à être imposé à ce titre, mais ne peut plus déduire les amortissements correspondant, n’étant plus pleinement propriétaire du bien.

L’organisation de la succession avant le décès peut permettre d’éviter ce démembrement des biens meublés, en transmettant ou en conservant ceux-ci en pleine propriété, à condition de l’avoir prévue avec son notaire. Il parait donc indispensable de consulter celui-ci à ce sujet lors de l’acquisition du bien loué meublé ou de sa mise en location.

En conclusion, et comme nous avons déjà pu le rappeler, le statut de LMNP ne s’improvise pas et il faut prendre en compte les risques liés aux conséquences du décès de l’investisseur. En effet, ce type d’événement est toujours compliqué à gérer pour la famille du défunt et il est inutile d’en aggraver les conséquences potentielles en n’ayant pas pris les précautions qui s’imposent.