Quel loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’a pas entendu les discours suivants : « Le régime micro c’est tout simple, il y a 50 % d’abattement et il n’y a pas besoin d’expert comptable » ; « N’allez pas vous embêter à tenir une comptabilité » ; « Pour être au réel il va vous falloir un expert-comptable et c’est hors de prix ».

Au-delà de ces idées reçues, il convient de se poser les bonnes questions.

A quelles conditions un loueur en meublé non professionnel peut-il relever du régime micro ?

Tout d’abord, il faut savoir que les revenus des loueurs en meublé non professionnels relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme un commerçant et non des revenus fonciers comme les locations nues.

Dans cette catégorie fiscale, depuis 2018, un loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 70.000 €.

Par exception, depuis 2018, les loueurs en meublé non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés (y compris les gîtes ruraux classés) relèvent de droit du régime des micro-entreprises si leurs recettes annuelles sont inférieures à 170.000 €. Ce plafond est également applicable aux chambres d’hôtes qui relèvent du régime de la para-hôtellerie.

L’avantage de ce régime micro réside dans sa simplicité, mais est-elle favorable ?

Dans le cadre du régime micro, vous êtes imposé sur un bénéfice net calculé après application d’un abattement forfaitaire pour frais. Cet abattement est de 50% des recettes avec un minimum de 305 € ( ou 71% des recettes pour les exceptions des loueurs en meublé non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés). Cette simplicité apparente est souvent désavantageuse.

Le revenu fiscal du loueur en meublé non professionnel est soumis en effet à l’impôt sur le revenu et aux CSG CRDS et prélèvements sociaux applicables aux revenus de capitaux, au taux global de 17,2% en 2018.

Pour un ménage avec 2 enfants et 45.000 € de revenus imposables annuels, le taux cumulé de l’impôt sur le revenu en tranche marginale et de ces prélèvements est de 31,2%. Pour un ménage sans enfant et avec  60.000 € de revenus imposables annuels, le taux cumulé est ainsi de 47,2%.

On peut aussi remarquer qu’au régime micro, le revenu déclaré est systématiquement positif (sauf dans le cas exceptionnel où les recettes de location seraient inférieures à 305 €).

Pourquoi le régime réel peut s’avérer beaucoup plus intéressant ? 

A l’inverse du régime micro, le régime réel permet de tenir compte des charges réelles liées à l’activité. Ces charges comprennent principalement les intérêts des emprunts qui financent le ou les logements loués, et l’amortissement du ou des logements loués.

La possibilité de déduire l’amortissement du bien rend, très souvent, le régime réel plus avantageux que le régime micro. Il permet généralement de dégager un revenu fiscal égal à 0 et ainsi de ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux. C’est l’intérêt d’opter pour le régime réel pour votre bien meublé.

Qu’est-ce que l’amortissement du bien et comment le calcule-t-on ?

L’amortissement correspond en théorie à l’étalement de la valeur du bien sur sa durée d’utilisation.

On le calcule annuellement en divisant la valeur d’origine du bien par le nombre probable d’années d’utilisation. Dans le cas général d’un loueur en meublé non professionnel, on peut amortir les biens sur des durées dites « d’usage ». Ces durées vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier. On ne peut toutefois pas amortir les terrains qui ne se déprécient pas.

Dans la mesure où il n’est pas toujours facile d’obtenir une valeur précise du terrain supportant la construction, il est généralement pratiqué une valeur estimative représentant 10 à 15 % du prix global.

Exemple de comparaison chiffrée des 2 régimes

Appartement d’une valeur de 100.000 €, financé par emprunt de 100.000 € sur 15 ans taux annuel : 4%, meubles : 5000 €, loyer annuel 5000 €, Taux marginal d’imposition de 30%,  CSG-CRDS-Prélèvements sociaux: 17,2%.

Régime Micro Régime Réel
Recettes 5000 5000
Amortissements / -4314
Intérêts d’emprunt / -2200
Autres charges / -300
Abattement de 50% -2500 /
Total des charges -2500 -6814
Résultat (*) 2500 -1814
Impôt + CSG 1180 -1810

* (soit en pratique 0 car les amortissements ne peuvent créer de déficit fiscal pour les activités de location)

L’économie immédiate d’impôt en régime réel est dans ce cas de 1180 €.

Pour analyser votre situation, ComptaCom met à votre disposition un simulateur de régime, outil d’aide à la prise de décision.

Est-il est toujours possible pour un loueur en meublé non professionnel d’opter au régime réel ?

L’option est à formuler au plus tard à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c’est-à-dire avant le 30 avril de l’année suivant la création de l’entreprise, et avant le 1er février de l’année concernée pour les entreprises existantes.

Le régime réel est également le régime de droit commun des loueurs en meublé non professionnels qui dépassent les limites du régime des micro-entreprises.

Que se passe-t-il en cas de vente du bien loué ?

Les conséquences sont en principe identiques dans les 2 régimes.

Les plus-values de cession de locaux d’habitation réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values des particuliers (art. 151 septies VII du CGI)

La plus-value est donc calculée comme si le bien avait été loué nu, sans tenir compte des amortissements pratiqués sur le bâtiment. Cette plus-value n’est imposable qu’en cas de revente du bien. Elle n’est donc pas imposable si le bien est réaffecté à un autre usage sans être cédé.

A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion agrée ?

L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages.

Cette adhésion permet, aux loueurs  qui font moins de 70.000 € de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert-comptable et des frais d’adhésion au Centre de gestion agrée, dans la limite de 915 € et si le loueur paye au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers…) ce qui compte, c’est d’en payer.

Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).

Il faut adhérer au Centre de Gestion Agrée (CGA) dans les 5 premiers mois de l’année concernée sans quoi il faut attendre l’année suivante.

Peut-on être soumis à la TVA en régime micro ?

Dans certains cas, les loueurs en meublé peuvent être soumis à la TVA. Il faut pour cela exercer une activité de nature para hôtelière ou louer le bien meublé à un exploitant para-hôtelier (cas des résidences services).

Pour que l’activité soit considérée comme para-hôtelière il faut fournir aux locataires 3 des 4 services suivants :

  • Assurer l’accueil même non personnalisé des locataires.
  • Fournir le linge de maison (draps – serviettes)
  • Proposer le nettoyage régulier des locaux (pendant la période de location )
  • Proposer le petit déjeuner.

Dans ce cas vous serez assujettis à la TVA au taux de TVA de 10% sur les loyers que vous percevrez et pourrez récupérer la TVA sur le montant de votre investissement et de vos frais généraux.

Depuis le 1er janvier 2018, il est possible d’être redevable de la TVA et assujetti au régime micro.

En cas de revente du bien, d’arrêt de sa location, ou de la perte de la qualité d’assujetti, la TVA déduite sur les investissements devra être reversée sur le prix de vente ou sur la base d’une fraction de la TVA initialement déduite, à raison d’1/20 par année restant à courir sur un délai de 20 ans décompté à partir de la date à laquelle la déduction initiale de la TVA est possible.

QUE FAUT-IL RETENIR ?

Si vous êtes loueur en meublé, le régime micro-entreprise est presque toujours défavorable et il faut généralement opter pour un régime réel d’imposition.

Faites systématiquement appel à un cabinet d’expertise comptable. Spécialisé en location meublée, ComptaCom saura vous accompagner dans le choix du statut le plus adapté à votre profil et à vos besoins. De plus, cette solution permet généralement de bénéficier d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité en adhérant à un Centre de Gestion Agrée.

ComptaCom met à votre disposition un simulateur de régime, outil d’aide à la prise de décision, pour optimiser la fiscalité de votre projet de location meublée.