Loueurs en meublé non professionnels : Attention aux pièges du régime micro !

Quel loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’a pas entendu les discours suivants : « Le régime micro c’est tout simple, il y a 50 % d’abattement et il n’y a pas besoin d’expert comptable » ; « N’allez pas vous embêter à tenir une comptabilité » ; « Pour être au réel il va vous falloir un expert-comptable et c’est hors de prix ».

Au-delà de ces idées reçues, il convient de se poser les bonnes questions.

A quelles conditions un loueur en meublé non professionnel peut-il relever du régime micro ?

Tout d’abord, il faut savoir que les revenus des loueurs en meublé non professionnels relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme un commerçant et non des revenus fonciers comme les locations nues.

Dans cette catégorie fiscale, depuis 2018, un loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 70.000 €.

Par exception, depuis 2018, les loueurs en meublé non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés (y compris les gîtes ruraux classés) relèvent de droit du régime des micro-entreprises si leurs recettes annuelles sont inférieures à 170.000 €. Ce plafond est également applicable aux chambres d’hôtes qui relèvent du régime de la para-hôtellerie.

L’avantage de ce régime micro réside dans sa simplicité, mais est-elle favorable ?

Dans le cadre du régime micro, vous êtes imposé sur un bénéfice net calculé après application d’un abattement forfaitaire pour frais. Cet abattement est de 50% des recettes avec un minimum de 305 € ( ou 71% des recettes pour les exceptions des loueurs en meublé non professionnels exploitants des meublés de tourisme classés). Cette simplicité apparente est souvent désavantageuse.

Le revenu fiscal du loueur en meublé non professionnel est soumis en effet à l’impôt sur le revenu et aux CSG CRDS et prélèvements sociaux applicables aux revenus de capitaux, au taux global de 17,2% en 2018.

Pour un ménage avec 2 enfants et 45.000 € de revenus imposables annuels, le taux cumulé de l’impôt sur le revenu en tranche marginale et de ces prélèvements est de 31,2%. Pour un ménage sans enfant et avec  60.000 € de revenus imposables annuels, le taux cumulé est ainsi de 47,2%.

On peut aussi remarquer qu’au régime micro, le revenu déclaré est systématiquement positif (sauf dans le cas exceptionnel où les recettes de location seraient inférieures à 305 €).

Pourquoi le régime réel peut s’avérer beaucoup plus intéressant ? 

A l’inverse du régime micro, le régime réel permet de tenir compte des charges réelles liées à l’activité. Ces charges comprennent principalement les intérêts des emprunts qui financent le ou les logements loués, et l’amortissement du ou des logements loués.

La possibilité de déduire l’amortissement du bien rend, très souvent, le régime réel plus avantageux que le régime micro. Il permet généralement de dégager un revenu fiscal égal à 0 et ainsi de ne payer ni impôt ni prélèvements sociaux. C’est l’intérêt d’opter pour le régime réel pour votre bien meublé.

Qu’est-ce que l’amortissement du bien et comment le calcule-t-on ?

L’amortissement correspond en théorie à l’étalement de la valeur du bien sur sa durée d’utilisation.

On le calcule annuellement en divisant la valeur d’origine du bien par le nombre probable d’années d’utilisation. Dans le cas général d’un loueur en meublé non professionnel, on peut amortir les biens sur des durées dites « d’usage ». Ces durées vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier. On ne peut toutefois pas amortir les terrains qui ne se déprécient pas.

Dans la mesure où il n’est pas toujours facile d’obtenir une valeur précise du terrain supportant la construction, il est généralement pratiqué une valeur estimative représentant 10 à 15 % du prix global.

Exemple de comparaison chiffrée des 2 régimes

Appartement d’une valeur de 100.000 €, financé par emprunt de 100.000 € sur 15 ans taux annuel : 4%, meubles : 5000 €, loyer annuel 5000 €, Taux marginal d’imposition de 30%,  CSG-CRDS-Prélèvements sociaux: 17,2%.

Régime Micro Régime Réel
Recettes 5000 5000
Amortissements / -4314
Intérêts d’emprunt / -2200
Autres charges / -300
Abattement de 50% -2500 /
Total des charges -2500 -6814
Résultat (*) 2500 -1814
Impôt + CSG 1180 -1810

* (soit en pratique 0 car les amortissements ne peuvent créer de déficit fiscal pour les activités de location)

L’économie immédiate d’impôt en régime réel est dans ce cas de 1180 €.

Pour analyser votre situation, ComptaCom met à votre disposition un simulateur de régime, outil d’aide à la prise de décision.

Effectuez votre simulation

Est-il est toujours possible pour un loueur en meublé non professionnel d’opter au régime réel ?

L’option est à formuler au plus tard à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c’est-à-dire avant le 30 avril de l’année suivant la création de l’entreprise, et avant le 1er février de l’année concernée pour les entreprises existantes.

Le régime réel est également le régime de droit commun des loueurs en meublé non professionnels qui dépassent les limites du régime des micro-entreprises.

Que se passe-t-il en cas de vente du bien loué ?

Les conséquences sont en principe identiques dans les 2 régimes.

Les plus-values de cession de locaux d’habitation réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values des particuliers (art. 151 septies VII du CGI)

La plus-value est donc calculée comme si le bien avait été loué nu, sans tenir compte des amortissements pratiqués sur le bâtiment. Cette plus-value n’est imposable qu’en cas de revente du bien. Elle n’est donc pas imposable si le bien est réaffecté à un autre usage sans être cédé.

A quoi sert l’adhésion à un Centre de Gestion agrée ?

L’adhésion à un centre de gestion agrée procure plusieurs avantages.

Cette adhésion permet, aux loueurs  qui font moins de 70.000 € de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert-comptable et des frais d’adhésion au Centre de gestion agrée, dans la limite de 915 € et si le loueur paye au moins autant d’impôt que de frais couverts par la réduction. Peu importe l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers…) ce qui compte, c’est d’en payer.

Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).

Il faut adhérer au Centre de Gestion Agrée (CGA) dans les 5 premiers mois de l’année concernée sans quoi il faut attendre l’année suivante.

Peut-on être soumis à la TVA en régime micro ?

Dans certains cas, les loueurs en meublé peuvent être soumis à la TVA. Il faut pour cela exercer une activité de nature para hôtelière ou louer le bien meublé à un exploitant para-hôtelier (cas des résidences services).

Pour que l’activité soit considérée comme para-hôtelière il faut fournir aux locataires 3 des 4 services suivants :

  • Assurer l’accueil même non personnalisé des locataires.
  • Fournir le linge de maison (draps – serviettes)
  • Proposer le nettoyage régulier des locaux (pendant la période de location )
  • Proposer le petit déjeuner.

Dans ce cas vous serez assujettis à la TVA au taux de TVA de 10% sur les loyers que vous percevrez et pourrez récupérer la TVA sur le montant de votre investissement et de vos frais généraux.

Depuis le 1er janvier 2018, il est possible d’être redevable de la TVA et assujetti au régime micro.

En cas de revente du bien, d’arrêt de sa location, ou de la perte de la qualité d’assujetti, la TVA déduite sur les investissements devra être reversée sur le prix de vente ou sur la base d’une fraction de la TVA initialement déduite, à raison d’1/20 par année restant à courir sur un délai de 20 ans décompté à partir de la date à laquelle la déduction initiale de la TVA est possible.

QUE FAUT-IL RETENIR ?

Si vous êtes loueur en meublé, le régime micro-entreprise est presque toujours défavorable et il faut généralement opter pour un régime réel d’imposition.

Faites systématiquement appel à un cabinet d’expertise comptable. Spécialisé en location meublée, ComptaCom saura vous accompagner dans le choix du statut le plus adapté à votre profil et à vos besoins. De plus, cette solution permet généralement de bénéficier d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité en adhérant à un Centre de Gestion Agrée.

ComptaCom met à votre disposition un simulateur de régime, outil d’aide à la prise de décision, pour optimiser la fiscalité de votre projet de location meublée.

Besoin d’infos, contactez nos experts
2018-06-20T14:42:19+00:0029/05/2018|Location meublée (LMNP et LMP)|

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des contribuables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué par le biais de notre formulaire de contact. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.


177 Comments

  1. Rezgui 19 mars 2017 à 4 h 56 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    J’ai appris qu’une nouvelle réforme a eu lieu sur la location LMNP, est-ce que c’est toujours possible de déclarer en frais réels et est-ce que la plus-value est toujours au régime de particuliers?

    Merci

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 7 h 19 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Le régime réel simplifié est en effet toujours d’actualité. La plus-value en cas de revente reste également au régime des particuliers.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  2. Sebastien Baudet 11 avril 2017 à 20 h 32 min ␣- Répondre

    Bonjour

    Je de déclarer mon appartement en meublé de tourisme en mairie. j’ai ma déclaration de début d’activité (poi Cerfa 11921*03).

    donc pour moi c’est une activité de meuble de tourisme non professionnel. mais je reçois un « questionnaire relatif a l’activité professionnelle  » a retourner au CIE .

    est ce normal SVP ?

    un appel au impôt m’ont dit de ne pas le remplir en marquant meuble de tourisme non professionnel

    Qu’en pensez vous ?

    Merci d’avance

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 7 h 28 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Suite à la création de votre activité, il vous faut en effet compléter le questionnaire relatif à l’activité professionnelle au SIE.
      Il vous faut indiquer peu d’informations sur ce document mais il est nécessaire de compléter les informations relatives à votre bien.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  3. Evelynd 19 avril 2017 à 18 h 51 min ␣- Répondre

    Bonjour peut on bénéficier du censi bouvard et en même temps déclarer en régime réel les revenus locatifs,ou bien l abattement de 70% pour les gîtes classes peut il être appliqué si on opte pour la déclaration en micro bic toujours avec le dispositif censi bouvard ? Merci

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 7 h 32 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Afin de bénéficier du régime Censi-Bouvard, il faut pratiquer l’activité de location meublée au régime réel simplifié. Cette réduction d’impôt ne semble pas cumulable avec le régime micro BIC.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  4. pepite 20 avril 2017 à 9 h 42 min ␣- Répondre

    Bonjour , j’ai ouvert un gite dans ma résidence secondaire en lmnp (réel simplifié)et je souhaite prendre une femme de ménage car je n’habite pas à côté ,comment dois je la déclaré?
    Merci

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 7 h 33 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Pour l’emploi de personnes, vous devez vous rapprocher de l’URSSAF afin qu’ils puissent vous rediriger vers l’organisme concerné.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  5. Moulinette 7 mai 2017 à 9 h 19 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    je suis en lmnp au regime bic pour deux logements car tres peu de charge.
    Puis je aussi louer des logements vide nu en faisant de la défiscalisation au réel s’agissant de logements non meublé?ou faut il tout déclarer en bic?
    Cordialement.

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 7 h 49 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      La location nue et la location meublée ne sont pas dans la même catégorie de revenus. De ce fait, vous pouvez déclarer l’activité de location nue au régime réel (déduction de charges uniquement) et l’activité de location meublée au régime micro BIC.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  6. Moucheg 15 mai 2017 à 21 h 26 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    J’ai acquis un appartement, en 2016, que je loue meublé depuis cette même année.
    Je ne me suis pas déclaré en LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et n’ai pas fais la demandé pour le régime réel. Est-il toujours possible de le faire cette année (sachant que je dois faire ma déclaration des impôt d’ici 1 semaine au plus tard) ?
    Si non, puis-je faire la déclaration maintenant pour les années suivantes ou est-ce qu’il fallait faire ça au début de mon activité ?

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 7 h 57 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Il est en effet obligatoire d’effectuer la création d’activité auprès du Greffe du Tribunal de commerce.
      Si vous le souhaitez, vous pouvez nous contacter directement au 02.43.64.17.27 afin que nous puissions vous accompagner dans ces démarches en toute simplicité.

      A très bientôt.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  7. david leman 18 mai 2017 à 16 h 27 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Je possède deux locations meublés, faut il faire une seule liasse fiscale ou plusieurs ? Une par bien immobilier ?
    Merci d’avance,

    • Steven Touzeau 31 mai 2017 à 16 h 54 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Si les 2 biens font partie du même foyer fiscal, dans ce cas il vous est possible d’effectuer une seule et même liasse fiscale.
      En revanche si les 2 biens font partie de foyers fiscaux différents, il y aura en effet 2 liasses à fournir à l’administration fiscale.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  8. Testamalle 31 mai 2017 à 12 h 53 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    J’ai décidé de loué un vieille appartement en LMNP et au régime micro.

    Ma question est la suivante : si je suis en micro, puis-je ne pas tenir de comptabilité (puisque j’ai juste à déclarer les loyers perçus) et puis-je ne pas avoir de CGA (puisque sur la déclaration d’impôt il n’y a pas la disctinction avec/sans CGA) ,

    Merci à vous.

    • Steven Touzeau 31 mai 2017 à 16 h 50 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      La tenue de comptabilité ne semble pas obligatoire au régime Micro-BIC. Libre à vous d’en tenir une de votre côté.
      En ce qui concerne le CGA, ils n’auront rien à faire sur votre dossier puisque vous n’aurez pas de bilan à fournir à l’administration fiscale.
      Ils pourront en revanche vous aider pour votre déclaration de revenus et vous indiquer la case dans laquelle déclarer vos loyers perçus.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  9. rsx 2 juin 2017 à 12 h 45 min ␣- Répondre

    bonjour,

    Personne ne me donne les mêmes réponses alors je tente sur votre site.
    Je suis propriétaire bailleur non occupant pour un pavillon non meublé que je loue à l’année et pour lequel j’applique la deduction des frais réels.
    En 2016, j’ai décidé de mettre en location saisonnière un petit studio meublé durant l’été (3 mois) en passant par une agence..
    Comment dois je déclarer mes loyers encaissés ? réel ou micro fonciers régime BIC ? sur une autre déclaration ?

    merci beaucoup ^par avance,
    cdlt

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 7 h 59 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Les revenus de la location meublée peuvent être déclarés au régime réel ou au régime micro. Aucune obligations vis à vis de la location nue.
      Vous déclarez actuellement votre location nue sur une déclaration 2044.
      La location meublée quant à elle doit être déclarée sur une déclaration 2042 complémentaire.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  10. mylène 5 juin 2017 à 19 h 15 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Je suis propriétaire bailleur depuis avril 2016 et j’ai decidé de louer en meublé non professionnel.
    je n’ai donc déclaré que les loyers percus durant 8 mois. J’ai vu sur ma simulation d’impot (loyer + salaire) que j’aurai un petite impostion pr les loyers mais il etait indiqué CSG 403 euros. Cela veut- il dire que j’aurai en plus de mon impostion a payer la CSG ? De plus est-ce possible de deduire les interets d’emprunts du pret contracté pr l’achat du bien ?
    Merci de votre retour
    Cordialement

    • Steven Touzeau 3 juillet 2017 à 10 h 12 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      En effet en location meublée, en cas de résultat positif, vous devenez redevable de la CSG.
      Au régime réel, il est en effet possible de déduire les intérets d’emprunt liés à l’acquisition du bien en LMNP. Vous pouvez également grâce à ce régime déduire les différentes charges relatives à l’activité.
      Au régime micro BIC, vous avec un abattement forfaitaire et serez de ce fait toujours bénéficiaire.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  11. guitoi 10 juin 2017 à 6 h 59 min ␣- Répondre

    Bonjour
    Je vais etre proprietaire et percevoir un loyer de 4700 e annuel
    Avec un emprunt et 600 e de frais de charges et assurances annuels
    Faut il que je declare au reel ou en micro llnp?
    merci

    • Steven Touzeau 3 juillet 2017 à 9 h 56 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Différents critères sont à prendre en compte.

      Nous pouvons effectuer une étude sur votre activité.
      Pour cela, je vous invite à nous contacter au 02.43.64.17.27.

      A très bientôt.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  12. mike 13 juin 2017 à 10 h 07 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Je possede deux appartement en location meublé situè a la meme adresse, les revenus sont de 10.080 annuelle.
    On me demande de m’inscrire a la chambre des commerces pour optenir un numero siren et que je suis soumis a la cotisation foncieres du commerce ??? Je ne suis pas un professionnel juste un particulier qui met ces biens en location meublé pour les 50% d’abbatement.
    Je comprends rien pouvez vous m’aider 🙁
    Es ce rentable finalement la location meuble non professionnel ?

    • Steven Touzeau 3 juillet 2017 à 9 h 53 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Que cela ne soit au régime micro BIC ou au régime réel simplifié, vous avez en effet l’obligation de vous créer auprès de l’administration fiscale.
      Cela vous rend redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises.
      Le régime micro n’est pas forcément ce qu’il y a de plus intéressant pour cette activité. En effet au régime réel, il y a une possibilité de gommer l’impôt sur ces locations (selon différents critères bien évidemment).
      Si vous le souhaitez, nous sommes facilement disponible au 02.43.64.17.27 pour étudier votre situation.

      A très bientôt.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  13. RICHARD 6 juillet 2017 à 8 h 43 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Je suis LMNP (micro BIC).
    Je loue depuis le début d’année mon appartement á un cadre (bail meublé classique d’un an) mais il m’a donné dédite pour le 1er Août 2017.
    J’ai possibilité de le louer 3 semaines a des vacanciers du 2 au 21 Août.
    J’ai ensuite trouvé un autre cadre pour louer mon appartement à partir du 22 août (bail meublé classique d’un an)

    – Est-ce possible de mixer dans la même année location saisonnière et bail meublé classique?

    Si cela est possible, je dois simplement remplir le formulaire CERFA 14004*002 MEUBLE DE TOURISME et reverser les taxes de séjour á la commune?

    Merci pour votre aide

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 8 h 06 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Il semble en effet possible de mixer location saisonnière et location à l’année dans un même exercice comptable.
      Pour cela, vous devez faire la déclaration en mairie et reverser les taxes de séjour à la commune.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  14. pogam 14 juillet 2017 à 8 h 43 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    je possède une maison divisée en 3 appartements loués en meublés et déclarés au réel financé entièrement à crédit
    Je souhaite acheter un autre appartement pour le classer en meublé de tourisme la région si prête mais
    est il possible de cumuler après 2*3 ans(par exemple après amortissement des meubles) d’exploitation l’abattement de 71% sur le meublé classé avec une déclaration au réel des 3 autre

    merci

    • Steven Touzeau 18 juillet 2017 à 8 h 09 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Il n’est pas possible de cumuler sur un même foyer fiscal le régime micro BIC et le régime réel simplifié.
      De ce fait, vous devrez passer le nouveau au régime réel pour garder les 3 autres appartements sous ce régime.

      Cordialement,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  15. Jérémy 20 juillet 2017 à 17 h 32 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Je loue un studio meublé et suis sous le régime LMNP-réél. Je ne suis pas aujourd’hui soumis à la TVA.

    J’envisage d’acheter un appartement dans une résidence sénior. Si je souhaite récupérer la TVA sur cette nouvelle acquisition, dois je demander à être assujetti à la TVA? Les loyers de mon studio seront ils alors également soumis à la TVA? ou puis je faire deux déclarations séparées (une par appartement)?

    Je vous remercie.
    Cordialement,
    Jérémy

    • Guillaume CAPLAN 23 août 2017 à 14 h 18 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      effectivement pour le bien en résidence sénior, vous devez demander l’option TVA pour récupérer la TVA sur votre investissement. Les loyers seront par conséquents soumis à TVA.
      Je vous invite à contacter nos équipes pour davantage de renseignements sur votre projet au 02.43.64.17.27
      A bientôt,

  16. DIE 19 août 2017 à 20 h 23 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Nous avvons hérité d’une maison que nous souhaiterions louer en tant que colocation pour étudiants, la capacité d’accueil est de 5 personnes. Comment devons nous déclarer ces revenus pour avoir la fiscalité la plus avantageuse?

    Sachant que je touche 2600 euros par mois et que j’ai une fille majeure en études supérieures rattachée à mon foyer fiscal et que je ne paye actuellement pas d’impots sur le revenu, je pense louer les chambres à 320 euros chacune sur 10 mois…Deviendrais-je lourdement imposable selon vous?

    Merci d’avance pour vos conseils…

    Cordialement.

    • Guillaume CAPLAN 23 août 2017 à 13 h 51 min ␣- Répondre

      Bonjour, nous avons un service dédié à la location meublée. Je vous invite par conséquent à nous contacter au 02.43.64.17.27. Un expert pourra répondre à vos questions. A bientôt

      • Joëlle 26 septembre 2017 à 19 h 47 min ␣- Répondre

        Bonjour,
        Je loue un studio à Paris en meublé avec des baux supérieurs à 3 mois car il ne s’agit pas de location saisonnière
        Suis je assujetti à une obligation d’ionscription au SIE et d’adhésion à un centre de gestion agrée?

        Merci de me répondre
        Joëlle

        • Guillaume CAPLAN 9 octobre 2017 à 14 h 20 min ␣- Répondre

          Bonjour,
          Toute activité de location, dès lors que vous percevez des revenus doit être déclarée auprès des services fiscaux.
          Je vous invite donc à vous rapprocher de nos services au 02.43.64.17.27 pour plus de précisions,
          a bientôt.

  17. Laetitia 8 septembre 2017 à 18 h 06 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Quand on loue en meublé non professionnel en régime BIC les 15,5% de CSG… sont ils calculés sur les loyers avant abbattement des 50% ou après ?

    Merci

    • Guillaume CAPLAN 4 octobre 2017 à 16 h 58 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Les 15.5% de CSG sont appliqués après abattement de 50%,
      Nos experts sont à votre disposition au 02.43.64.17.27,
      Merci.

  18. Laetitia 8 septembre 2017 à 18 h 08 min ␣- Répondre

    Autre question : si on est pas LMNP qu’on loue en simple particulier au régime réel est ce que l’on peut déduire en frais réel l’amortissement ?

    • Guillaume CAPLAN 9 octobre 2017 à 13 h 34 min ␣- Répondre

      Bonjour, en déclarant l’activité au régime réel, vous devez vous immatriculer auprès des services fiscaux.
      Vous obtiendrez alors un n° de SIRET.
      Vous pourrez alors déduire les amortissements ainsi que vos charges.
      Je vous invite à contacter notre service spécialisé pour toute précision, au 02.43.64.17.27,
      A bientôt,

  19. Lionel 19 septembre 2017 à 21 h 15 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Nous avons acheté en 2011 un studio à la montagne. Nous en profitons deux à trois semaines par an et le reste du temps nous le proposons à la location saisonnière. Nous avons fait la déclaration en mairie et le classement en meublé de tourisme.
    Par contre nous n’avons pas rempli de formulaire Poi, est-il obligatoire ?
    Si oui comment régulariser la situtation ? (date de début d’activité)
    Par méconnaissance nous avons toujours déclaré les revenus au Bic. Je sais que nous avons la possibilité de passer au réel mais est-il possible de profiter de l’amortissement sachant que le bien a été acquis il y maintenant quelques années ?
    Merci
    Cordialement

    • Guillaume CAPLAN 26 septembre 2017 à 16 h 55 min ␣- Répondre

      Bonjour, afin de faire le point sur votre situation je vous propose de prendre contact avec l’un de nos experts au 02.43.64.17.27
      Il pourra alors vous apporter tous les conseils nécessaires pour optimiser fiscalement votre déclaration.
      A bientôt,

  20. Joëlle 26 septembre 2017 à 19 h 50 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Je loue un studio à Paris en meublé avec des baux supérieurs à 3 mois car il ne s’agit pas de location saisonnière
    Suis je assujetti à une obligation d’ionscription au SIE et d’adhésion à un centre de gestion agrée?

    Merci de me répondre
    Joëlle

    • Guillaume CAPLAN 4 octobre 2017 à 16 h 52 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Si vous souhaitez déclarer sous le régime réel, il est effectivement nécessaire de s’inscrire en tant que loueur meublé non professionnel.
      Je vous invite à nous contacter au 02.43.64.17.27 pour échanger avec un expert.
      Merci,

  21. Erasmus 13 novembre 2017 à 15 h 08 min ␣- Répondre

    Résultat (*) 2500
    Impôt + CSG 1138

    Bonjour,

    En micro BIC, celà veut-il dire que la CSG CRDS est prise sur le résultat de la location meublée après abattement ? Ou bien la CSG CRDS est elle prélevée sur l’ensemble des loyers perçue avant abattement ?

    Merci d’avance

    • Guillaume CAPLAN 14 novembre 2017 à 15 h 32 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      La CSG-CRDS est prise sur le résultat.
      Pour de plus amples informations, je vous invite à prendre contact avec l’un de nos conseillers au 02.43.64.17.27,
      A bientôt.

  22. Delphine SOUDANS 3 janvier 2018 à 14 h 26 min ␣- Répondre

    Bonjour
    je suis actuellement propriétaire d’un bien composé de 2 appartements que je loue meublés et dont je déclare donc les revenus en micro bic. Je m’apprête à acheter un nouveau bien pour lequel j’envisage également de la location meublée mais cette fois en me mettant au régime réel afin de pouvoir déduire le capital à amortir, les intérêts d’emprunts, les charges de consommation… tout cela cumulé je pense en effet dépasser les 50% d’abattement pour ce nouveau bien. Par contre j’aurais aimé resté en micro bic pour les revenus issus de mon 1° bien, car lui comporte peu de charges, ai-je alors le droit d’avoir 2 régimes différents, un pour chacun de mes biens? Ou si je choisis la déclaration bic au frais réels pour l’un je suis obligée aussi de le faire aussi pour les revenus de l’autre? Merci pour votre aide.

    • Guillaume CAPLAN 3 janvier 2018 à 15 h 03 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Il n’est effectivement pas possible d’avoir 2 régimes distincts.
      Si vous optez pour le réel pour le bien en cours d’acquisition, alors les 2 autres appartements basculeront automatiquement sous le même régime.
      Je vous invite pour plus de précisions à contacter nos équipes au 02.43.64.17.17. Nous pourrons alors vous guider dans le choix le plus approprié à votre situation.

      A bientôt,

  23. MOREAU 22 janvier 2018 à 15 h 16 min ␣- Répondre

    J’ai acquis 2 appartements que je loue en meublé non professionnel.
    Je me suis inscrit aux greffes en micro, car ces appartements n’ont pas de grosses charges.
    Mais si je change pour le réel, comment calcule-t-on l’amortissement de ces biens qui ne sont pas des constructions neuves, et comment décide t on de la durée d’amortissement?
    Merci pour votre réponse

    • Steven Touzeau 13 mars 2018 à 17 h 59 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Afin de faire un point personnalisé sur votre situation, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      Un de nos experts pourra alors vous proposer une analyse et vous dire quelle est l’option la plus adaptée.
      A bientôt,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  24. Arnaud 2 février 2018 à 18 h 50 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Fonctionnaire, propriétaire de 2 biens immobiliers que je compte louer en location saisonnière (airbnb); puis je opter pour le LMNP régime réel (donc avec N° SIRET) sans entrer en contradiction avec l’interdiction d’exercer une activité commerciale qui est imposée aux fonctionnaires? Louer en saisonnier en LMNP régime réel est il compatible avec le statut de fonctionnaire à temps complet? Revenus locatifs saisonniers estimés, inférieurs à 23 000 euros.

    Puis je, en plus, me déclarer en mairie en tant que meublé de tourisme non professionnel pour bénéficier de l’abattement de 71%?

    Je vous en remercie.

    • Steven Touzeau 16 février 2018 à 17 h 00 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Afin de faire un point personnalisé sur votre situation, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      Un de nos experts pourra alors vous proposer une analyse et vous dire quelle est l’option la plus adaptée.

      A bientôt.

      • dunand aline 26 mai 2018 à 17 h 47 min ␣- Répondre

        Bonjour,
        je souhaite louer un studio en meublé.
        Lorsqu’on se déclare en BIC sur le cerfa 11921 *04 P0i pour quelle franchise doit on opter, franchise de base?
        merci pour votre réponse;
        cordialement

        • Olivier BOULLIER 1 juin 2018 à 13 h 57 min ␣- Répondre

          Bonjour Aline,
          Lorsque vous êtes cliente du Cabinet ComptaCom, les formalités d’inscription au Greffe vous sont offertes.
          N’hésitez pas à nous contacter au 02 43 64 17 27 ou par email : lmnp@compta.com afin que l’un de nos conseillers puisse vous aider et répondre à toutes vos questions sur le statut LMNP (Loueur en Meublé).
          Comptablement Vôtre,
          Olivier
          02 43 64 17 27
          lmnp@compta.com

  25. POIZAT 3 février 2018 à 22 h 51 min ␣- Répondre

    Bonjour, tout d abord merci pour votre site riche d’informations.
    Je suis actuellement en LMNP micro bic depuis sept 2016 mais je souhaite acheter pour mai 2018 un nouveau logement loué meublé et j’aimerai le faire en régime réelle. J’ ai bien compris mon obligation de passer l’ensemble des biens en réelle par contre n’ayant pas fait la demande avant le 1 er février 18 est il possible pour ma fiscalité 2018 de basculer l’ensemble en réelle ? Merci pour votre aide. Cordialement Damien

    • Steven Touzeau 16 février 2018 à 16 h 58 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Afin de pouvoir vous conseiller au mieux, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27.
      En effet notre équipe pourra vous donner ses conseils et vous proposer un accompagnement pour les différentes démarches nécessaires.

      A très bientôt,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  26. ANDRE 24 avril 2018 à 19 h 17 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour ce site.
    Voilà mon problème : mon compagnon a emménagé chez moi et courant 2017, étant donné que sa maison était meublée, il a loué en meublé. Par ailleurs, Il paie encore un crédit pour sa maison. Aurions nous dû demander un n° de siret ? Etant donné qu’il paye encore un emprunt a t-il le droit de déduire des « frais » ? Sera t-il exigible à la taxe professionnelle ? Lorsque j’ai téléphoné aux impôts, ils m’ont simplement dit de reporter le montant de loyer sur la 2042 C pro en ligne 5ND. A force de consulter des sites, je ne sais plus que faire ! Merci d’avance pour votre réponse.

    • Olivier BOULLIER 1 juin 2018 à 14 h 30 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      En optant pour le régime Réel LMNP, vous pouvez déduire tous les frais liés à votre investissement en meublé.
      Nous pouvons vous accompagner de A & Z, avec une offre à partir de 17 euros / mois, incluant une assistance à votre déclaration d’impôts personnelle 2042C-Pro.
      Pour un devis personnalisé, vous pouvez nous contacter au 02 43 64 17 27 ou par email : lmnp@compta.com afin que l’un de nos conseillers puisse vous aider et répondre à toutes vos questions sur le statut LMNP (Loueur en Meublé).
      Comptablement Vôtre,
      Olivier
      02 43 64 17 27
      lmnp@compta.com

  27. Marie 28 avril 2018 à 3 h 48 min ␣- Répondre

    bonjour,
    Je loue un appartement meublé depuis nov 2016.
    Lors de la déclaration de revenus l’annee dernière j ai déclaré les loyers encaissés dans la catégorie micro bic. Je n ai pas fait de déclaration au rcs.
    Cette année je souhaite finalement opter pour le régime réel, celui ci étant en fait bien plus avantageux.
    Est il trop tard sachant que je n ai jamais réellement opté puisque je n’ai pas fait de déclaration de début d’activite ?

    • Olivier BOULLIER 1 juin 2018 à 14 h 24 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Vous pouvez encore vous mettre en règle pour l’année 2017.
      Aussi, je vous invite à nous contacter au 02 43 64 17 27 ou par email : lmnp@compta.com ; afin que l’un de nos conseillers puisse vous expliquer la procédure complète pour le statut du Régime BIC LMNP et les informations à compléter pour votre déclaration de revenus personnelle.
      Comptablement Vôtre,
      Olivier
      02 43 64 17 27
      lmnp@compta.com

  28. Abbani 20 mai 2018 à 13 h 24 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Avant tout je tiens à vous remercier pour votre aimable travail et surtout enrichissant sur ce site.
    J’ai acheté ma résidence principale en Aout 2017 dans laquelle j’ai 3 dépendance que je compte rénover pour les mettre en LMNP.
    Ma question est de savoir si je peux déduire les frais des travaux ainsi que l’amortissement de leur capitale en me mettant au réel simplifier.
    Je vous remercier d’avance.

    • Olivier BOULLIER 1 juin 2018 à 14 h 04 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Afin de valider la prise en compte de vos travaux et de l’amortissement sur votre investissement, nous mettons à votre disposition gratuitement des outils de simulation : https://investissement.compta.com/outils-gratuits/
      Vous pouvez également nous contacter au 02 43 64 17 27 ou par email : lmnp@compta.com afin que l’un de nos conseillers puisse vous aider et répondre à toutes vos questions sur le statut LMNP (Loueur en Meublé).
      Comptablement Vôtre,
      Olivier
      02 43 64 17 27
      lmnp@compta.com

  29. Anna 2 juin 2018 à 6 h 44 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Ma mère possède 2 appartements meublés dans une résidence services. Mon père et elle ont acheté ensemble ces appartements avec un emprunt, et une assurance emprunteur, et sont au régime réel. Mon père est décédé en 2016 alors que l’emprunt n’était pas terminé et l’assurance a fini de payer le prêt à la banque. Aujourd’hui, dans la déclaration d’impôts de ma mère, on nous dit qu’il faut déclarer le remboursement de l’emprunt par l’assurance à la banque comme revenu exceptionnel aux impôts. Cela m’intrigue, car c’est une somme importante que ma mère ne possède pas sur son compte puisque c’est la banque qui a reçu l’argent. Comment est-ce possible ?

    • L'équipe du Blog 31 juillet 2018 à 16 h 58 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      En effet, en cas de remboursement de l’emprunt par l’assurance, il faut déclarer ce remboursement dans l’activité de location meublée comme revenu exceptionnel.
      Peut-être est-il possible de contacter les impôts afin qu’ils puissent faciliter le paiement à votre mère.

      Cordialement,

  30. Buzy vigneau 15 juin 2018 à 8 h 16 min ␣- Répondre

    Pour une micro est-ce que la taxe d’habitation est la même que celle d’une résidence secondaire ?

    • L'équipe du Blog 31 juillet 2018 à 16 h 56 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Le régime de la location meublée n’a pas d’impact sur la taxe d’habitation.

      Cordialement,

  31. Ganne 5 août 2018 à 7 h 01 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    J,ai un meuble de tourisme classe régime microbic depuis 4 ans ( je ne l,utilise pas personnellement) je reverse la taxe de sejour , par ailleurs je paie sur cet appartement la taxe habitation et la taxe foncière est ce normal?
    Merci de votre réponse

    • Guillaume CAPLAN 6 septembre 2018 à 10 h 37 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Pour faire un point plus détaillé sur votre demande, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      A bientôt

  32. Marie M 29 août 2018 à 0 h 27 min ␣- Répondre

    Bonsoir je suis propriétaire d’une chambre de bonne dépendance de mon appartement en résidence principale. Je voudrais la louer à un étudiant et donc y réaliser quelques travaux. Dans la mesure où c est ma résidence principale le régime réel est il possible ? Si oui sur quelle base financière amortir le bien ? Et les intérêts du crédit de l appartement ?
    Les investissements réalisés?
    Les achats de meubles etc?

    • Guillaume CAPLAN 6 septembre 2018 à 10 h 30 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Il est effectivement possible de louer une partie de sa résidence principale.
      Pour avoir plus de détails sur les modalités du régime LMNP dans ce cas, je vous invite à prendre directement contact avec nos conseillers:
      02.43.64.17.27
      Nous répondrons à toutes vos questions à ce sujet.
      A bientôt

  33. AUBERTIN 18 septembre 2018 à 20 h 45 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Je suis propriétaire de 2 appartements en résidence étudiant et senior (LMNP). Les revenus de ces 2 biens sont déclarés en régime réel avec amortissement.
    Par ailleurs, je loue occasionnellement une chambre meublée dans ma résidence principale (AIRBNB) pour des revenus moyens de 2500 €/an. La location est déclarée en mairie.
    Concernant ces derniers revenus, dois-je les déclarer en micro BIC ou les ajouter au réel. Quelle solution est la plus intéressante.

    • L'équipe du Blog 24 septembre 2018 à 14 h 48 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Si vous êtes enregistré au Réel, vous ne pouvez pas avoir d’activité MICRO BIC pour de la location en parallèle.
      Par conséquent, vous devrez déclarer les revenus de l’activité saisonnière au réel également.
      Pour toute précision sur ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter au 02.43.64.17.27
      A bientôt

  34. Leo 11 octobre 2018 à 20 h 29 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    J’envisage d’acheter un appartement en demebrement de propriété avec mes enfants mineurs (moi l’usufruit, eux la nue propriété) pour le mettre en LMNP sur Paris. Pourrais-je le déclarer en frais réels avec amortissement de l’achat et des travaux même si je n’ai que l’usufruit?
    Merci

    • L'équipe du Blog 15 octobre 2018 à 12 h 58 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      En ayant l’usufruit d’un bien démembré, vous ne pourrez pas amortir ce même bien.
      Je vous invite à contacter nos équipes pour plus de renseignements au sujet du démembrement en LMNP au 02.43.64.17.27.
      A bientôt,

  35. regis claude 17 octobre 2018 à 22 h 03 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    J’ai acheté un mobil home il y a 2 ans.
    Je me suis inscrit en LMNP pour louer celui-ci.
    Lors de l’achat j’ai recupéré la TVA sur ce bien du fait de mon statut LMNP.
    A ce jour je souhaite vendre ce bien et résilier mon LMNP vais-je devoir rembourser la TVA.
    MERCI

    • L'équipe du Blog 22 octobre 2018 à 14 h 18 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Effectivement, le statut LMNP vous engage sur 5 années.
      Si toutefois vous souhaitez vendre le mobile home avant le terme des 5 ans, vous êtes redevable de la TVA au prorata.
      Afin de répondre à vos questions sur ce sujet, nos équipes se tiennent disponibles au 02.43.64.17.27
      A bientôt

  36. Céline 1 novembre 2018 à 12 h 40 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    J’ai acheté un bien immobilier en mars 2018 que j’occupe actuellement et compte loué dans quelques mois/1an.
    Le fait d’avoir utilisé le bien en résidence principale me permet-il de choisir entre le régime bic ou le régime réel simplifié si je décide de le louer en meublé?
    Merci

    • L'équipe du Blog 12 novembre 2018 à 17 h 40 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Il est possible de louer son ancienne résidence principale et de bénéficier du régime réel et des amortissements.
      Nos équipes sont à votre disposition pour vous faire part des modalités de mise en place,
      N’hésitez pas à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      A bientôt

  37. TERRADE 12 novembre 2018 à 10 h 31 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Je loue un meublé de tourisme déclaré en mairie. J’ai souscrit une déclaration P0i en tant que LMNP auprès du Greffe et un numéro de siret m’a été attribué. J’ai opté pour une déclaration des BIC au régime réel simplifié. Dois-je ouvrir un compte bancaire spécifique dédié à l’activité de ma location en LMNP ? Le crédit immobilier (mensualité+intérêts+assurance) peut-il être prélevé sur ce compte ou reste-t-il associé au compte joint sur lequel il est prélévé actuellemnt ?
    Merci pour votre réponse.

    • L'équipe du Blog 12 novembre 2018 à 17 h 45 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      il est effectivement fortement recommandé d’ouvrir un compte dédié pour gérer son activité LMNP.
      Le crédit peut ne pas être réalisé sur ce compte, ce n’est pas une obligation.
      N’hésitez pas à prendre contact avec nos équipes pour toute précision;
      A bientôt,

  38. terhoute 15 novembre 2018 à 22 h 13 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    En lisant ce paragraphe « Dans cette catégorie fiscale, depuis 2018, un loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 70.000 €. » j’ai compris que qu’un loueur non professionnel relève du micro BIC à condition que le montant de loyers annuel ne dépasse pas 70 000€. Mais si je regarde sur impôt gouv, l’une des conditions à remplir pour qu’un loueur en meublé soit admis en professionnel est que les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ; cela veut dire que le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui dont les recettes sont inférieure ou égale à 23000€.
    En résumé, le loueur en meublée non professionnel est d’office micro BIC.
    J’aimerais avoir un éclaircissement à ce sujet SVP

    • L'équipe du Blog 29 novembre 2018 à 9 h 58 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Effectivement par défaut le louer en meublé non professionnel est au régime MICRO BIC.
      Sauf si les recettes excèdent 70 000€/an, alors le loueur bascule au régime RÉEL.
      D’autre part, un loueur en meublé devient professionnel si 3 conditions sont remplies, à savoir:

      -Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
      -Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €;
      -Ces recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal
      Je vous invite à prendre contact avec nos équipes au 02.43.64.17.27, spécialistes de la location, pour toute précision.
      A bientôt

  39. franck 19 novembre 2018 à 11 h 08 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Désirant réinvestir en 2019 sur un nouveau bien, maison de 4 chambres, avec mis en location fin 2019 (mais possible location qu’en 2020 après travaux facturés en 2019 ) en colocation meublée (ou idéalement je pense, en location nue pendant pour l’exemple minimum 6 ans, le temps de déduire la totalité les travaux avec déficit foncier la 1ere année puis ensuite colocation meublée et amortissements sur valeur estimée – le foncier)
    je me pose plusieurs questions

    -Si 1ere mise en location meublé en 2020, peut elle avoir un impact sur la déductibilité des frais d’acquisition travaux payés donc en 2019 ,sinon quelle durée est admise en sachant que je génère déjà des BIC de mon autre locatif
    -Le déficit foncier de 10700€ est il appliqué ou rapportable l’année suivante(sans revenu foncier) si pas de locataire en nue en 2019
    -L’année blanche (les travaux) a elle un impact négatif sur ses 2 scénarios
    -Si meublé l’amortissement du bien peut il être différent en composant et durée au bien déjà loué en meublé
    Je pense aussi au foncier à déduire dont le % entre des appartements et une maison sur un grand terrain peut être bien différent
    -Les 2 biens étant dans des départements différents quand et comment déclarer ce nouveau bien (si location en meublé)et quand est il de la CFE?: 2 a payer , intégrer le nouveau qui est dans la même ville que ma résidence principale en établissement secondaire BIC estimé 12000€ (bien déjà détenu 16 0000€) optimisation possible suivant les prix pratiquées par les communes?

    merci de m’avoir lu

    en attente de votre retour

    • L'équipe du Blog 29 novembre 2018 à 10 h 31 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      La valeur des travaux effectués avant la date de mise en location meublée du bien peut être ajoutée à la valeur vénale, sous certaines conditions.
      Il faudra notamment justifier de l’intention de louer le bien dès l’achat.
      L’amortissement du bien se fait couramment par composants.
      Si 2 biens sont dans des départements différents, le bien principal est le bien rapportant le plus de loyers annuels.
      La CFE est due une seule fois, peut importe le nombre de biens possédés.

      Pour faire un point plus détaillé sur votre situation et pouvoir répondre à toutes vos questions, je vous invite à nous contacter au 02.43.64.17.27
      A bientôt,

Laisser un commentaire