La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique fréquemment utilisée pour détenir des biens immobiliers. La SCI est en effet un très bon outil patrimonial, car elle permet  une organisation juridique plus élaborée que la détention directe des biens immobiliers. Cependant, son utilisation doit être préparée, et elle nécessite un accompagnement juridique et comptable approprié pour pouvoir profiter pleinement de ses avantages. Il est donc utile de connaitre les grands principes de création et d’usage de la SCI ainsi que ses principaux avantages, pour l’utiliser au mieux.     

En premier lieu, la SCI permet  la possession de biens immobiliers par plusieurs associés. Les statuts qui organisent son fonctionnement doivent être rédigés avec soin. Le nombre minimum d’associés est de 2. Ils devront apporter un capital de départ et recevront des parts sociales en contrepartie. Il n’y a pas de capital minimal prévu par les textes. La SCI peut détenir un ou plusieurs biens immobiliers et emprunter pour les financer. Les biens possédés par la SCI peuvent être donnés en location ou laissés à la disposition gratuite de ses associés. Les associés seront totalement responsables des dettes de la société, mais en proportion de leurs apports. Sur le plan fiscal, la SCI est soumise de droit à l’impôt sur le revenu, et les plus-values de cession réalisées dans le cadre de son activité sont soumises au régime des plus-values des particuliers.

La SCI est une structure qui protège ses associés en évitant les inconvénients de l’indivision concernant les règles de gestion et de partage :

– La gestion est confiée à un ou plusieurs gérants qui peuvent prendre les décisions courantes, ce qui évite le blocage de son fonctionnement.

– Les décisions importantes se prenant à la majorité, un associé minoritaire ne peut pas réclamer le partage de l’actif.

– Les statuts peuvent restreindre la liberté de cession des parts des associés par le jeu de clauses d’agrément.

– La SCI permet à plusieurs investisseurs de se regrouper pour bénéficier d’une capacité financière plus importante dans un cadre juridique stable.

– La SCI peut aussi permettre de protéger le conjoint survivant en lui accordant la gérance de la société.

Un des avantages très appréciés de la SCI est la possibilité de soumettre son activité au régime de l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet de diminuer l’imposition des revenus immobiliers courants. Mais en  contrepartie la taxation des plus-values de cession des biens de la SCI sera majorée. L’option à l’IS permet en effet de déduire les amortissements des immeubles possédés par la SCI, mais ces amortissements déduits viennent majorer le montant des plus-values de cession. Cependant le choix de l’IS  s’avère souvent pertinent car il permet de disposer d’une trésorerie suffisante pendant la phase de remboursement des emprunts de la SCI. Attention, ce choix est à proscrire si les associés souhaitent conserver la jouissance personnelle d’un ou des biens de la SCI. Il faut également noter qu’une SCI pratiquant une activité considérée comme commerciale par le code général des impôts, telle que la location meublée, relève obligatoirement de l’impôt sur les sociétés, ce qui sera très souvent défavorable.

La SCI s’avère également un moyen avantageux pour transmettre son patrimoine immobilier. La possibilité de transmission de parts sociales d’une SCI présente en effet plusieurs avantages :

1° Il est plus facile de répartir des parts sociales que de partager la propriété d’un immeuble, notamment en cas de donation partage.

2°  Les droits de donation peuvent être minorés car la valeur des parts d’une SCI tient compte de ses dettes, qui viennent en moins de la valeur des immeubles.

3°  Les parts sociales peuvent être démembrées, en particulier en cas de donation. Dans ce cas, la valeur de leur nue-propriété qui fera l’objet de la transmission est inférieure à leur valeur globale. L’administration  fiscale vient d’ailleurs de rappeler à ce sujet que cette opération n’est pas constitutive d’un abus de droit fiscal dans le cadre de la nouvelle législation mise en place par la loi de finances 2019.

En conclusion :

La SCI est un moyen efficace pour optimiser la gestion de son patrimoine immobilier. Elle est toutefois à éviter pour une activité de location meublée. Les statuts doivent être rédigés avec méthode et précision. Il est donc indispensable de faire appel à un professionnel qualifié qui vérifiera également la validité juridique et fiscale des montages, afin d’éviter d’être sanctionné par l’administration fiscale.