Loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) : particularités et limites du régime fiscal LMP.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est souvent présenté comme très intéressant fiscalement. En réalité les avantages apparents de ce statut peuvent présenter des inconvénients et les quelques avantages  restant ne s’appliquent  que dans certains cas très particuliers.

Le Statut du loueur en meublé professionnel (LMP)

Le statut LMP  est défini  à l’article 155 du Code Général des Impôts qui prévoit que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies:

  1. Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
  2. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €;
  3. Ces recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal

Les loueurs en meublé qui ne remplissent pas ces conditions sont considérés comme non professionnels, (LMNP) ce qui leur interdit d’imputer les déficits fiscaux de leur activité de location meublée sur leurs autres revenus. Ces déficits sont en principe reportables pendant 10 ans.

Il faut noter que la condition d’inscription au registre du commerce n’est jamais une obligation pour exercer l’activité de loueur en meublé. En effet un loueur a toujours le choix entre le statut non professionnel (LMNP)  et le statut professionnel (LMP).

Faut-il alors choisir en priorité ce statut ? La réponse ne peut être apportée qu’à la lumière des informations suivantes.

Déduction des charges : des avantages identiques pour les LMP ET LMNP

Beaucoup d’investisseurs font l’amalgame entre le régime réel d’imposition du loueur en meublé et le caractère professionnel de l’activité. Mais ce n’est pas le caractère professionnel (ou non) de l’activité qui permet de déduire les charges réelles de l’activité. En effet c’est l’option à un régime réel d’imposition qui le permet.  Ainsi le revenu fiscal d’un LMNP peut être identique à celui d’un LMP.

Le statut professionnel  LMP n’est donc pas plus avantageux que celui du LMNP sur ce point.

Imputation des déficits : possible en apparence mais souvent impossible en réalité.

Un des avantages du statut LMP est l’imputation des déficits constatés sur l’ensemble des revenus. Or cet avantage souvent évoqué est fortement amoindri par l’impossibilité  de constater des déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements (art 39 C II 2 du CGI).

En pratique cette disposition aboutit à ne pas constater de déficit fiscal, dans la quasi-totalité des cas de loueurs en meublé. Par contre on peut constater des amortissements reportables, ou imputables sur les plus values réalisées ultérieurement, sans que ces possibilités de report ou d’imputation soient limitées dans le temps.

Cette règle de report est applicable aussi bien pour les LMP que pour les  LMNP. Et cette règle permet également  de limiter la contrainte d’imputation des reports déficitaires dans un délai de 10 ans.

L’imputation des déficits pour les LMP ne concerne donc que les rares déficits non issus d’amortissements.

Couverture sociale : une couverture limitée, et une autre solution possible.

Depuis le 1er janvier 2012,  tous les loueurs en meublé professionnels (sauf les exploitants agricoles et les professionnels libéraux ayant  le statut LMP) sont en principe assujettis au Régime Social des indépendants : le RSI. Dans ce régime, le coût des cotisations  est généralement de l’ordre de  40% du résultat fiscal dégagé. Quand celui-ci est nul ou déficitaire, le cotisant est redevable d’une cotisation minimale vieillesse de 811 € par an. Ce régime permet de bénéficier d’une couverture maladie, quelque soit le niveau des cotisations. Il permet également de bénéficier d’une assurance vieillesse en proportion des revenus dégagés. Un revenu égal à 0 ne permettra cependant de valider que 3 trimestres de retraite sur la base de la cotisation minimale. Les droits acquis dans ce régime seront donc en général très faibles.

Il faut également noter qu’un LMNP n’ayant pas de revenus d’activité peut être couvert pour le risque maladie par la Protection Universel Maladie (PUMA). Dans ce régime, les cotisations maladie sont dues à hauteur de 8% du revenu du cotisant si celui-ci dépasse 9933 € (au 1er janvier 2018). Ce régime peut donc être retenu pour un loueur en meublé non professionnel dont l’activité dégage de faibles revenus.

Si un certain nombre d’investisseurs recherchent  le statut de loueur en meublé professionnel pour bénéficier d’une couverture sociale. Cet avantage, n’est cependant pas forcément significatif. Une autre solution existe pour les LMNP dégageant de faibles revenus.

Exonération des plus values : Attention au RSI !

Les  plus-values de cession d’un loueur en meublé professionnel sont exonérées fiscalement, si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et si ses recettes sont inférieures à 90.000 € (exonération totale)  ou inférieures à 126.000 €  (exonération partielle).

Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat.

Mais depuis le 01/01/2012 les plus-values à court terme réalisées par les cotisants au RSI et donc les LMP, sont soumises aux cotisations sociales RSI alors que ces plus-values sont exonérées d’impôts !

Cela peut aboutir à payer de fortes cotisations RSI s’élevant à environ 40% de la plus-value à court terme réalisée.

Plus values : Attention aux apports de nouveaux biens ou aux retraits de biens en location.

Le statut LMP est soumis à la fiscalité des professionnels. Cela implique le constat de plus-values taxables lors d’un transfert d’un bien du patrimoine privé vers le patrimoine professionnel, et inversement.

Ainsi, le LMP souhaitant mettre en location meublée un appartement loué nu auparavant, doit l’apporter en estimant sa valeur vénale. Et dans ce cas, une plus-value est alors taxable dans le régime des  particuliers.  L’imposition est toutefois reportée à la date de sortie de l’appartement du bilan de l’activité LMP.

Inversement, lorsqu’un appartement sort de l’actif du loueur professionnel, lors d’une vente ou si le loueur souhaite mettre fin à la location du bien, une plus value professionnelle apparait.

Pour un LMNP, la situation est beaucoup plus simple : seule une vente du bien, ou un apport en société déclenchera l’imposition d’une plus value dans le régime des plus values des particuliers, dans lequel il n’est pas tenu compte des amortissements pratiqués, sauf pour les travaux exécutés pendant la période de location, et dans lequel il existe des abattements pour durée de détention des biens cédés.

Exonération d’ISF : des conditions restrictives

En LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et donc non soumis à l’ISF. Cependant, beaucoup d’investisseurs en meublé n’ont pas intégré le fait que les conditions pour être considéré comme loueur en meublé professionnel pour l’Impôt sur le revenu (IRPP) ne sont pas identiques aux conditions nécessaires pour que les biens loués soient considérés comme des biens professionnels pour l’Impôt Sur la Fortune (ISF).

Si 2 des 3 conditions sont identiques pour l’ISF et l’IRPP, la 3ème condition déterminant le caractère professionnel des biens  est différente : il faut en effet pour l’ISF que le revenu dégagé par l’activité professionnelle soit positif, et supérieur aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (pensions de retraite incluses). La nuance est de taille, dans la mesure où le revenu d’un loueur en meublé est souvent nul. Par ailleurs, aboutir à un revenu positif pour ses locations meublées professionnelles fait payer des cotisations sociales RSI et de l’impôt sur le revenu.

En cherchant à augmenter le revenu de l’activité LMP pour qu’il dépasse les autres revenus d’activité du foyer fiscal, on risque de payer plus de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu que ce que l’on aura essayé d’économiser d’ISF. Le statut de loueur professionnel n’aboutit donc que rarement à une exonération d’ISF intéressante.

En conclusion

Le statut de loueur en meublé professionnel ne s’improvise pas. Pour bien le gérer, il faut maîtriser sa fiscalité complexe et changeante. Beaucoup d’arguments évoqués en sa faveur s’avèrent en réalité non fondés ou périmés. Il faudra donc bien réfléchir avant de choisir ce statut.

Heureusement, le statut de loueur en meublé non professionnel  reste très intéressant fiscalement pour les loueurs qui optent pour un régime réel d’imposition. Dans la grande majorité des cas, c’est donc vers ce statut qu’il faudra se diriger.

Un conseil ? Contactez un expert pour étudier votre situation
2018-06-07T17:47:33+00:0024/01/2018|Fiscalité, Location meublée (LMNP et LMP)|

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67 Comments

  1. SAUVAGE 12 mai 2014 à 18 h 08 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Je loue des meublés sous statut de LMNP depuis 2003.
    En 2009, j’ai acquis un commerce, dépendant ainsi du RSI.
    Je viens de découvrir que ma comptable a pris sur elle d’associer depuis 2009 ces revenus locatifs à mes revenus pro pour les déclarations au RSI.

    Une loi a tranché en 2012, mais quid des fonds versés à tort avant 2012?
    En vous remerciant pour votre réponse.

    • LE BRIS 24 juin 2014 à 16 h 59 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Vos revenus de locations meublées non professionnels n’avaient en principe pas à être soumis au RSI, sauf si vous étiez inscrits au Registre du Commerce en qualité de loueur en meublé, ce qui ne doit être fait que si on souhaite expréssement être loueur professionnel.

      Cordialement

      F LE BRIS

      • cerceau 23 février 2015 à 9 h 38 min ␣- Répondre

        Bonjour !
        Je me lance cette année dans la location LMNP j’ai lu qu’il fallait s’inscrire auprès du greffe formulaire PO i
        Est-ce exacte ? cette activité me rapportera 22 000 euros et mon activité d’entrepreneur 25 000 € dés lors puis je rester en LMNP ? car je n’ai pas bien saisi s’il fallait que toutes les conditions soient réunies pour prétendre à ce statut ou si une seule suffit dans mon cas revenu LMNP inférieur à revenu globaux
        Merci de votre réponse

        • Mathieu 24 novembre 2015 à 5 h 59 min ␣- Répondre

          Bonjour,
          Pour éclaircir le point sur l’inscription pour le statut de LMNP, il faut savoir qu’une inscription au Greffe du TC est OBLIGATOIRE pour ceux qui ont opté pour le régime réel (simplifié). C’est la conséquence de la 2031 que vous devez envoyer car c’est un formulaire pour professionnel. Mais vous ne devenez pas professionnel pour autant. La case correspondante à la 2042 se situe dans les revenus divers dans le paragraphe particulier et non « location meublée » dans le paragraphe pour professionnel.
          Ceci ne concerne pas les loueurs en régime micro foncier.

  2. levasseur 22 juin 2014 à 2 h 58 min ␣- Répondre

    comment calcule t on la plus value d’un vendu en LMP losque les revenus depassent 123000€ et 90000€

    • LE BRIS 24 juin 2014 à 16 h 55 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Il s’agit d’une plus value professionnelle non exonérée soumise au RSI et à l’impôt sur le revenu au barème général pour sa partie court terme (qui correspond en pratique aux amortissements pratiqués quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat) et à l’impôt sur le revenu à 16 % et aux prélèvements sociaux à 15.5% pour sa partie long terme (qui correspond en pratique à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien cédé)

      Cordialement

      F LE BRIS

    • Cryl 17 février 2015 à 13 h 45 min ␣- Répondre

      Mr Le Bris,
      Vous citez, à plusieurs reprises, au sujet de la plus-value : « quand le prix de vente est supérieur au prix d’achat ».
      Qu’en est-il lorsque le prix de vente est inférieur ou égal au prix d’achat (je parler sur acte notarié, sans tenir compte de la VNC) ? (et en LMP bien sûr).
      En vous remerciant.

      • Jordan Gillard 18 février 2015 à 9 h 20 min ␣- Répondre

        Bonjour,
        En LMP, lorsque le prix de vente est inférieur au prix d’achat, la plus value est entièrement à court terme et correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (avec VNC = valeur d’origine – amortissements pratiqués).
        Cordialement.

  3. Reedeeck 24 juin 2014 à 16 h 00 min ␣- Répondre

    Voilà un article très très complet, merci ! Et une conclusion très juste. Il faut bien réfléchir avant de choisir le statut LMP. Et même pour le LMNP, il faut bien définir ses objectifs patrimoniaux avant de se lancer !

  4. ROMMEVAUX 24 juin 2014 à 23 h 58 min ␣- Répondre

    Bonjour, nous sommes propriétaires de 2 studios meublés dans une résidence hôtelière. Ne touchant plus de loyers depuis des mois, nous voudrions nous désengager de cette résidence et louer nos appartements à des étudiants. Est-ce possible ? Nous avons acheté il y a 10 ans. Merci de votre réponse.

    • LE BRIS 25 juin 2014 à 14 h 40 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      De manière générale vous pouvez louer vos appartements librement.

      Dans votre cas, vous devez résilier le bail avec l’exploitant de la résidence, s’il existe encore, pour non paiement des loyers et vous assurer que vous êtes bien copropriétaire des parties communes et que le règlement de copropriété autorise la libre location du bien.

      Si une clause empêchant cette location ou l’accès aux appartements existait, il faudrait la contester à l’amiable ou par voie judiciaire.

      Si vous pensez être confronté à une quelconque difficulté dans ces procédures, il faudra vous renseigner auprès d’un avocat.

      Dernière précision, si vous louez ensuite sans proposer de prestations de services permettant d’être à la TVA, il faudra régulariser une partie de la TVA initialement déduite (par 20ème).

      Cordialement

      F LE BRIS

  5. roger 25 juin 2014 à 11 h 20 min ␣- Répondre

    Bjr,

    Cela fait des années que nous sommes LMPs.

    Nous aimerions vendre un gite mais on vient de comprendre cette nouvelle loi de 2012 qui voudrait qu’on cotise a la RSI sur la partie court terme de notre plus value.

    Est-il possible de passer en LMNP avant la vente et donc dégager un PV prive, et ne plus cotiser a la RSI?

    Merci

    • LE BRIS 25 juin 2014 à 16 h 18 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Vous pouvez devenir LMNP en vous radiant du registre du commerce sans cessation d’activité.

      La procédure est peu fréquente et peut varier d’une région à l’autre.

      Il faut en premier prendre contact avec le tribunal de commerce dont dépend votre activité, pour l’inscription LMNP et dans un deuxième temps avec le CFE de la chambre de commerce pour la radiation du registre du commerce sans cessation. Il est d’ailleurs possible que le tribunal de commerce puisse gérer l’ensemble de la procédure, et c’est donc par là qu’il faut commencer. Si le tribunal de commerce vous renvoie vers la chambre de commerce pour opérer la radiation du RCS en premier, il est important de se radier sans cessation d’activité.

      Une fois en régime LMNP vous relevez des plus values des particuliers.

      Il est toutefois recommandé de laisser passer un certains délai (plusieurs mois, voire une ou deux années) entre le passage en LMNP et la cession du bien (si possible en attendant le 1er janvier suivant) et de vous faire accompagner par un professionnel dans la procédure de modification de l’activité.

      Cordialement

      F LE BRIS

      • Cyril 20 mai 2015 à 22 h 56 min ␣- Répondre

        Bonjour,
        Pour passer de LMP vers LMnP, vous parlez de radiation du RC sans cessation d’activité. Or, certains greffes refusaient à l’époque les inscriptions de loueur de meublés, avec pour motif que « la location de meublés n’est pas une activité commerciale ».
        Comment alors passer de LMP vers LMnP alors que le greffe a refusé l’inscription plusieurs années auparavant ?

  6. foyabe 18 août 2014 à 11 h 02 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Possédant un bien avec 3 personnes en indivision et faisant de la location pour étudiants depuis environ 10 ans, on nous a obligé l’année dernière de nous inscrire au RSI soit disant que c’était obligatoire même pour les loueurs en meublés non professionnels.
    Les montants des loyers à l’année sont de 10440 € pour la location meublée. Cette somme est ensuite à partager entre 3 propriétaires du même bien et par dessus tout ça il faut déduire les taxes foncières, déclarer sur nos revenus etc etc
    Sommes nous obligés d’être inscrits au regime du commerce et de payer des taxes supplémentaires ?
    Peut on revenir facilement au régime de loueur en meublé non professionnel ?
    Comment procéder ?
    Quel serait le bon régime à adopter ?

    • Jordan Gillard 18 septembre 2014 à 11 h 11 min ␣- Répondre

      Un loueur en meublé ne peut être soumis au RSI que s’il est loueur en meublé professionnel.Veuillez nous contacter pour en savoir plus.

  7. Veronique Martel 15 octobre 2014 à 13 h 49 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant.
    J’ai démarré une activité de loueur en meublé le 1er janvier 2014. Mon chiffre d’affaire devrait être d’environ 50000 euros. C’est ma seule activité. Mon expert comptable m’a inscrit d’office en tant que loueur LMP auprès du greffe de Paris. Ces biens devront également financer ma retraite et je crains la »taxation de 35%sur la PV à court terme » du RSI qui amputera considérablement mon capital lorsque je cesserai mon activité.
    Mon expert comptable me dit que je ne peux pas choisir le régime LMNP, puisque la location meublée est ma seule source de revenu, est ce juste ? votre article semble indiquer le contraire.
    S’il s’avère que je peux être LMNP, comment rectifier les choses auprès du greffe?

    Merci à l’avance pour votre réponse

    Bien cordialement

    • Jordan Gillard 17 octobre 2014 à 16 h 36 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      L’activité de location meublée est une activité civile et n’entraine pas d’inscription obligatoire au registre du commerce.
      Nous vous proposons de vous désinscrire. Contactez moi au 01.56.92.99.27
      Cordialement.

  8. PAUCHON 17 octobre 2014 à 17 h 24 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    j’ai bien pris note que pour avoir le statut de LMP il fallait répondre à trois conditions cumulatives.
    Il s’avère que ce que vous marquez semble juste toutefois dans pleins d’autres sites internet il est dit qu’une des conditions est que les revenus générés représentent au moins 50% des revenus globaux du foyer hors dans votre sujet vous préciser qu’il faut « Ces recettes excèdent les autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal »
    pourriez vous me dire si la loi a changé en la matière car je ne voudrais pas me tromper et être sur que je serai en bien en statut LMP et non LMNP après mon investissement

    Merci par avance

    • Jordan Gillard 21 octobre 2014 à 10 h 56 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Il s’agit de la même condition dite différemment.
      – + de 50% du montant de tous vos revenus (location meublée comprise)
      – recettes (des meublés) excédents vos revenus de vos autres activités
      Cordialement.

  9. debutant 21 décembre 2014 à 19 h 31 min ␣- Répondre

    Merci beaucoup pour la clarté et l’intérêt votre article.
    J’ai inscrit mon épouse en LMNP début 2014, et pensais l’inscrire en LMP début 2015 (dépassement prévu du seuil de 23.000 € de recettes), pour lui permettre de cotiser pour la retraite, en imaginant aussi que toutes les plus values dans l’avenir seraient exonérées, et que si nous venions à dépasser le seuil de l’ISF nous serions exonérés car les logements loués en meublé ne seraient pas pris en compte.
    Votre article m’a permis de comprendre les erreurs de mon analyse !
    Grâce à votre article j’ai pu me renseigner par ailleurs et la faire cotiser directement à l’URSSAF pour valider quelques trimestres pour sa retraite qu’elle prendra en 2016, et nous restons définitivement en LMNP.
    Un autre article m’avait fait comprendre l’importance d’opter pour l’option du régime réel simplifié dès le début de l’activité LMNP 2014, et cela a été important aussi au niveau fiscal.

    • Michka 19 mars 2015 à 0 h 47 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Je viens de lire l’article de M. Le Bris, fort intéressant. J’ai lu attentivement votre remarque « j’ai pu me renseigner par ailleurs et la faire cotiser directement à l’URSSAF pour valider quelques trimestres pour sa retraite qu’elle prendra en 2016, et nous restons définitivement en LMNP. » et je voulais être sûre de bien comprendre comment valider quelques trimestres avec ce statut. Pourriez-vous m’éclairer ? Sachant que j’ai un statut de LMNP avec l’option à un régime réel d’imposition – avec pour l’instant – une activité principale libérale (donc cotisations et trimestres validés auprès de la Cipav).

      En vous remerciant par avance.

  10. jren 30 janvier 2015 à 11 h 48 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Article très intéressant.

    Actuellement LMNP j’envisage de passer au statut LMP (j’ai tous les critères). L’objectif étant de cotiser et valider des trimestres manquants jusqu’à la retraite.

    Mon inscription LMNP a été faite il y a 5 ans auprès du CFE de Bordeaux lieu de ma première acquisition.

    Concernant l’inscription au RCS en tant que LMP, celle-ci doit elle se faire au CFE de Bordeaux ou au CFE de mon domicile en Ile de France ?

  11. Hans 10 février 2015 à 21 h 04 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Propriétaire de plusieurs meublés, je suis sur le point de me déclarer en lmnp. Mes recettes pour 2016 seront estimées à plus de 32 600€.
    Cependant, pour être lmp, est ce les recettes brutes qui doivent dépasser les autres revenus du foyer fiscal? Ou le bénéfice?
    Comment cela se passe-t-il si en cours d’année, en rachetant un bien supplémentaire par exemple, on s’aperçoit que le chiffre va imposer de passer en lmp? Comment se fait le changement?

    Merci d’avance de vos réponses.

  12. dorian 4 mars 2015 à 9 h 22 min ␣- Répondre

    Un loueur en meublés dépassant les limites de 23 000 € de recettes et la proportion de 50% de ses revenus professionnels n’a-t-il pas intérêt à renoncer volontairement à une inscription au RCS pour éviter les cotisations RSI et la CFE, tout en déduisant la dotation aux amortissements de ses biens ?
    S’il conserve les biens longtemps, il pourrait ensuite bénéficier du régime plus favorable des plus-values des particuliers.
    Est-ce une bonne stratégie ?

    • Jordan Gillard 27 octobre 2015 à 12 h 13 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Cela parait une bonne stratégie. En revanche il sera tout de même redevable de la CFE.
      N’hésitez pas à contacter notre service au 01.56.92.99.27 ou via le formulaire de contact : http://www.compta.com/expert-comptable/contact
      Cordialement.

  13. Rousset 28 mars 2015 à 12 h 57 min ␣- Répondre

    Votre article de synthèse est excellent.
    Je confirme qu’on peut avoir le statut LMP au niveau des revenus, mais ne pas avoir vraiment le statut « professionnel » au niveau ISF, car la 3eme condition est bien différente .
    Si on ne dégage pas un bénéfice LMP supérieur à l’ensemble de ses autres revenus (y compris les retraites depuis 2009) , il faut déclarer le bien à l’ISF. (pour sa valeur vénale moins 20% puisque le logement est en location)
    Sinon, le fisc va vous faire un redressement ISF pour toutes les années ou le bien a été loué sans etre déclaré à l’ISF, avec en plus les pénalités de retard.

  14. Luciole 9 août 2015 à 14 h 53 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Je suis loueur en meublé non professionnel au forfait depuis 1996 avec selon les années 1 ou 2 studios meublés. Depuis la Loi ALUR j’ai accéléré le mouvement, je vais meubler un troisième logement et dépasser ainsi le seuil des 32900 euros pour 2016. Donc en 2016 et 2017, je peux rester au LMNP et j’ai encore deux studios qui sont loués vides mais devront passer en meublé si le locataire part pour conserver mes revenus. (Achats 1998, 1999 et 2000).

    J’envisage donc de passer en LMP pour l’exercice 2018 afin d’acquérir des trimestres de retraite que je n’aurai plus professionnellement et d’acheter un ou deux autres studios en arbitrant sur la valeur à retenir pour l’entrée dans le patrimoine professionnel mais j’ai cru comprendre que les amortissements seraient réintégrés à la sortie par une future Loi.

    Votre analyse me refroidit.

  15. Françoise 25 septembre 2015 à 17 h 21 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    très intéressant de vous lire tous…
    le statut LMNP est-il bien valide avec des revenus supérieurs aux autre revenus professionnels du couple à partir du moment où je ne suis pas inscrite au RCS ?
    peut-on opter pour l’amortissement selon le bien (1 appartement oui, 1 autre non) ?
    merci de votre réponse,
    cordialement,

  16. bourg 5 octobre 2015 à 17 h 32 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    J’ai depuis plusieurs années acquis 5 logements loués en location meublée et nue. j’ai dû réduire le nombre de meublés (et louer nu) pour rester en BICS car je dépassais le seuil de 32900 €. J’ai sûrement intérêt à revenir au meublé (pour les 5) et à déclarer au réel simplifié à compter de 2016. Est-ce compliqué ? que faut-il faire en pratique ?
    je suis un peu perdu en la matière … Merci d’avance

    • Jordan Gillard 27 octobre 2015 à 14 h 47 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Le passage en meublé est relativement simple, l’élément déclencheur étant la signature d’un bail en location meublée. Pour le reste, votre cabinet ComptaCom pour accompagne dans les démarches de création.

      Cordialement.

  17. Al 19 janvier 2016 à 22 h 28 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    J’exerce une activité de LMNP depuis plusieurs années avec un unique appartement. Je suis imposé au Réel Simplifié. Aujourd’hui, je souhaite céder l’appartement et arrêter mes activités de LMNP. Quelles sont les déclarations que je dois fournir aux administration pour acter ma cessation d’activité ?
    Je vous remercie vivement.

    • Guillaume CAPLAN 9 février 2016 à 9 h 21 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Pour cesser votre activité, je vous invite à prendre contact avec votre comptable. Si vous n’êtes pas client, vous pouvez contacter directement l’administration fiscale.
      Cordialement.

  18. Nicole 20 janvier 2016 à 0 h 42 min ␣- Répondre

    Nicole, le 20 /01/2016
    bonsoir à tous, et tous mes meilleurs voeux 2016 même si la fiscalité ne s’arrange pas , gardons le moral (smile) !

    Je ne sais pas si M. LE BRIS pourrait me répondre, ou si quelqu’un aurait déjà fait cette démarche (dont il parle un peu plus haut!)
    je suis en lmp et en invalidité totale et irréversible reconnue par le RSI depuis 2012 suite à un accident, et j’ai une couverture sociale 100% pour invalidité. le résultat net comptable est inférieur à ma pension d’invalidité.
    un ensemble de mes logements a été vendu au nom d’une sarl familiale dont mon fils est gérant minoritaire (vente sur la base de la valeur nette, évitant les plus values mais permettant la reprise des prêts existants et frais de transaction) et souhaitant que cette SARL gèrent petit à petit également mes autres logements.
    Je suis allée aux greffes pour me faire radier de LMP en demandant « sans cessation d’activité » et on me dit que ce n’est pas possible que cela entraînerait forcement une cessation d’activité !
    j’insiste sur ma demande, précisant qu’autrement je vais avoir notamment des plus values et taxation aux RSI très importante auquel je ne pourrai pas faire face, et que je dois faire vraiment me radier sans cessation d’activité,

    la personne me demande quel formulaire il faudrait remplir pour faire cela à savoir:
    – soit n° P4CMB pour sortir du RCS et en observation mettre LMNP
    – soit POI avec dans les observations « LMNP »
    – soit P2P4I

    Avec mes remerciements par avance,
    Bonne soirée

    • Guillaume CAPLAN 9 février 2016 à 9 h 16 min ␣- Répondre

      Bonjour Nicole,
      Pour répondre à votre cas particulier, je vous invite à prendre contact avec nos spécialistes. En effet, nous ne traitons que le cas général à travers le blog.
      Cordialement.

  19. MARIE 6 avril 2016 à 10 h 31 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    je suis LMNP et j’aimerai savoir si je peux cotiser à l’urssaf pour valider des trimestres (et juste à l’urssaf) , je n’ai aucun autre revenu que mon gîte.
    est ce possible ? et quel est le montant de ces cotisations .
    Je vous remercie.
    Marie

    • Steven Touzeau 23 août 2016 à 12 h 34 min ␣- Répondre

      Bonjour Marie,

      Le régime LMNP ne permet pas de cotiser à l’URSSAF pour la validation de trimestres. Seul le régime LMP le permet comme indiqué dans notre article.

      A très bientôt!

      Steven
      Conseiller en location meublée

  20. Arnaud 6 avril 2016 à 18 h 05 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    Je me demande comment je dois faire le calcul de l’arbitrage financier entre rester LMNP (mon statut actuel) et le passage en LMP (je respecte totalement les 3 critères depuis 2 ans),
    – retirer la valeur du bien de mon ISF (ça je sais modéliser le calcul)
    – payer la CFE j’imagine (quel est la base de calcul sur Paris?)
    – RSI (quelle est la base et taux retenu par la RSI pour les LMP?). Je suis par ailleurs AE et paye actuellement le RSI sur la base de 23% pour un revenu très modeste (largement inférieur au LMNP)
    – réintégrer j’imagine les benefices du LMP dans mon IRPP car hors amortissements du foncier si j’ai bien compris

    Merci de vos conseils.

  21. […] Le régime fiscal est parfois plus intéressant pour les contribuables assujettis à l’ISF. Des contraintes fiscales et administratives fortes viennent restreindre l’intérêt du statut. (article du même auteur, François Le Bris, Expert-Comptable, à ce sujet : Loueur en meublé professionnel et non professionnel – particularités et limites du régime f…) […]

  22. MERLE 12 mai 2016 à 15 h 39 min ␣- Répondre

    Bonjour et félicitations pour votre site internet très intéressant,

    Mon père loue des appartement en meublé. La comptable a déclaré mon père en tant que LMP alors qu’il n’a pas besoin de cotiser et qu’il sera à la retraite l’année prochaine.
    Je lui ai dit qu’il n’avait pas besoin d’être en LMP mais qu’il devrait rester en LMNP. Il a donc demandé à la comptable qui lui a répondu qu’il n’avait pas le choix et que c’était obligatoire de payer les cotisations au RSI sur les bénéfices!
    Sur quel texte peut on s’appuyer pour prouver à la comptable que le statut LMP n’ets pas obligatoire?

    D’avance merci pour votre aide.

    • Steven Touzeau 23 août 2016 à 12 h 42 min ␣- Répondre

      Bonjour Monsieur MERLE,

      En effet pour l’activité de location meublée, il n’y a en aucun cas l’obligation d’être en professionnel. Il peut tout à fait être LMNP.
      Pour passer LMP, il faut 3 conditions cumulatives dont celle d’être inscrit au registre du commerce. Dans le cas d’un LMNP, l’inscription ne s’effectue pas dans ce dernier et permet ainsi de rester non professionnel évitant les cotisations RSI.

  23. Ngom 11 octobre 2016 à 21 h 44 min ␣- Répondre

    Ce blog est TRÈS intéressant
    Sur un sujet plus complexe qu il en a l air

  24. RIVIER 20 janvier 2017 à 15 h 58 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    LMP depuis 2006 avec inscription RC et RSI, je souhaite prendre ma retraite totale en cours d’année. Dois je me radier du RC, comme exigé par le RSI? je désire continuer en LMNP, dois je produire deux bilans fiscaux pour le calcul de la CSG? dois je me ré-inscrire en tant que LMNP?
    Merci de votre éclairage

    • Steven Touzeau 23 janvier 2017 à 10 h 12 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Pour repasser au régime LMNP, il semble nécessaire de se radier auprès du régime du commerce. Suite à cela vous ne serez plus soumis au RSI.
      Un seul bilan est nécessaire pour l’activité LMNP. Nous vous conseillons de vous radier en date du 31 décembre.
      Vous serez ensuite créé en LMNP.

      Restant à votre disposition.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  25. Mazza 7 février 2017 à 13 h 14 min ␣- Répondre

    Bonjour Mr Touzeau,
    En complément de la question posée par Mr Rivier (copie ci-dessous), le fait de passer de LMP vers LMNP entraine-t’il une taxation des plus-values + paiement des charges sociales sur les plus-values au RSI ?
    Merci pour votre réponse
    ——————————————————————————————————————————————————–
     » Bonjour,
    LMP depuis 2006 avec inscription RC et RSI, je souhaite prendre ma retraite totale en cours d’année. Dois je me radier du RC, comme exigé par le RSI? je désire continuer en LMNP, dois je produire deux bilans fiscaux pour le calcul de la CSG? dois je me ré-inscrire en tant que LMNP ? « 

    • Steven Touzeau 7 février 2017 à 13 h 22 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Le fait de repasser au régime LMNP ne semble pas créer de taxation des plus-values du fait qu’en repassant en LMNP, il n’y a pas de revente de votre bien à une autre personne et il n’y pas de changement de foyer fiscal.

      La taxation des plus-values pourrait s’appliquer dans le cas d’un passage d’une SCI à un régime LMNP car dans ce cas, il y aurait un changement de foyer fiscal.

      Restant à votre disposition.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée.

  26. Laurent Orsini 20 février 2017 à 19 h 29 min ␣- Répondre

    Bonjour et félicitation pour la qualité et la permanence de vos réponses.

    J’aurais une question que je n’ai pas vu posée.

    Je souhaite vendre un bien inscrit en regime LMP depuis 2004. Je suis entegistré en LMP depuis 2004 , donc avant la réforme de 2012 qui a assujetti les plus values court terme au RSI.
    Cet assujettissement est il rétroactif pour les bien entrés dans le regime avant 2012?

    Y a t’il eu contestation devant les tribunaux de cette éventuelle rétroactivité. S’agit t’il d’une loi fiscale (parfois rétroactive) ou d’une loi sociale (a priori non rétroactive).

    Merci de votre réponse
    Laurent Ordini

    • Steven Touzeau 10 mai 2017 à 17 h 02 min ␣- Répondre

      Bonjour Monsieur Ordini,

      Afin de vous renseigner au mieux, je vous propose de contacter un de nos experts en la matière par téléphone au 02.43.64.17.27.

      Restant à votre disposition.

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

    • Guillaume CAPLAN 11 mai 2017 à 8 h 30 min ␣- Répondre

      Bonjour Mr Ordini,
      En complément de la réponse de mon collègue Steven, la loi qui prévoit cet assujettissement n’est pas rétroactive au sens où elle n’assujetti à cotisation que les plus-values à court terme réalisées après le 01/01/2012. En revanche, elle a des effets rétroactifs au sens où ces plus-values peuvent être calculées sur la base de valeurs nettes comptables intégrant des amortissements constatés avant le 01/01/2012.
      Nous sommes à votre disposition pour vous apporter un complément d’informations si vous le souhaitez.
      Bien cordialement
      Olivier Boullier

  27. Agnès 6 janvier 2018 à 15 h 17 min ␣- Répondre

    Bonjour,

    j’ai bien tout lu, 2 fois, mais je n’ai pas tout compris …
    Je vais bientôt mettre en location 2 studios. Personnellement je n’ai pas de revenus salariés, c’est mon mari qui travaille. Puis je être en LMNP? Je pensais choisir le régime BIC, vous conseillez le réel simplifié, je n’ai pas compris pourquoi ?

    • Guillaume CAPLAN 8 janvier 2018 à 17 h 10 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Afin de faire un point personnalisé sur votre situation, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      Un de nos experts pourra alors vous proposer une analyse et vous dire quelle est l’option la plus adaptée.
      A bientôt,

  28. Christophe 18 janvier 2018 à 11 h 08 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Je suis en cours de création d’un gîte. Un comptable que j’ai rencontré a mis en avant la possibilité d’être en LMP en raison de l’investissement important dans les travaux. Néanmoins, je lis un peu partout qu’une des conditions pour être LMP est de réaliser un CA minimum de 23000€. Or dans votre synthèse http://www.compta.com/blog/metiers/immobilier/location_meublee/seuils-plafonds/3958, vous excluez les gîtes. Pouvez-vous par conséquent me dire si ce seuil s’applique ou pas aux gîtes?
    Je vous remercie d’avance pour votre réponse.
    Cordialement,

    • Guillaume CAPLAN 19 janvier 2018 à 14 h 32 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Afin de pouvoir vous répondre et faire un point sur votre situation, je vous invite à nous contacter au 02.43.64.17.27
      Un expert pourra alors vous répondre gratuitement,
      A bientôt

  29. Aimé 26 janvier 2018 à 5 h 30 min ␣- Répondre

    Bonjour.. merci pour toutes ces informations.

    Me lançant dans l aventure cela m’est très utile. Travaillant encore je ne peux pas m’inscrire au registre du commerce pour cause d’exclusivité salarial. Je crois donc lire ici que je peux tout de même choisir le LMNP et ce même si je dépasse les 23000 euros de rentrée locatives ?

    merci pour votre réponse.
    cordialement

    • Steven Touzeau 13 mars 2018 à 17 h 58 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Afin de faire un point personnalisé sur votre situation, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      Un de nos experts pourra alors vous proposer une analyse et vous dire quelle est l’option la plus adaptée.
      A bientôt,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  30. despres 8 février 2018 à 13 h 19 min ␣- Répondre

    bonjour, je suis en LMP depuis 7 ans affiliée au RSI. J’ai un chute d’activité et le bénéfice est passé en dessous des 23000€, ce qui risque de perdurer dans les années à suivre car j’ai décidé de baisser mon activité. Je voulais savoir si je peux me mettre en LMNP pour ne plus avoir le RSI à payer? comment faire? quelles conséquences?
    merci beaucoup

    • Steven Touzeau 16 février 2018 à 16 h 49 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Afin de faire un point personnalisé sur votre situation, je vous invite à nous contacter directement au 02.43.64.17.27
      Un de nos experts pourra alors vous proposer une analyse et vous dire quelle est l’option la plus adaptée.

      A bientôt,

      Steven Touzeau
      Conseiller en location meublée

  31. Michèle 1 avril 2018 à 17 h 18 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Je suis LMP depuis 15 ans, j’ai vendu en 2017 un appartement acheté en 2011 avec plus-value.
    Exonérée de plus-value, vais-je cependant devoir payer des cotisations sociales ou autres ?
    Merci de votre réponse

    • Olivier BOULLIER 1 juin 2018 à 14 h 53 min ␣- Répondre

      Bonjour Michèle,
      Effectivement, le régime LMP nécessite une attention particulière en terme de plus-values.
      Nous pouvons vous accompagner de A & Z, avec une offre à partir de 17 euros / mois, incluant une assistance à votre déclaration d’impôts personnelle.
      Pour un devis personnalisé, vous pouvez nous contacter au 02 43 64 17 27 ou par email : lmnp@compta.com afin que l’un de nos conseillers puisse vous aider et répondre à toutes vos questions sur le statut LMNP (Loueur en Meublé).
      Comptablement Vôtre,
      Olivier
      02 43 64 17 27
      lmnp@compta.com

  32. J. SAEBY 10 juin 2018 à 11 h 22 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Nous avons des studios en location meublés dans le cadre d’une sommes en SCI soumise à l:IS depuis 2004.
    Nous établissions jusqu’à présent des contrats de locations annuel sur 7 studios et 1 T2 meublés, soumis à la taxe d’habitation. .
    Or, depuis le début de l’année 2018, nous subissons une perte de revenus locatifs, car notre clientèle essentiellement des cadres en déplacement sous contrat à AIRBUS HÉLICOPTÈRE , ont des contrats ramené à 3 -6- 9 ou 12 mois.
    Nous souhaiterions donc louer les 3 studios (vides depuis le début de l’année) , sous forme de meublés soumis à la taxe de séjour.
    Est-ce possible?
    Merci de votre réponse

    • L'équipe du Blog 31 juillet 2018 à 16 h 56 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Afin de pouvoir passer vos biens en location meublée saisonnier, il vous faut effectuer une déclaration en mairie avant le début de l’activité afin d’obtenir l’accord de la mairie pour votre activité.

      Ils vous feront parvenir en retour le montant de la taxe de séjour à collecter.

      Cordialement,

  33. Liliane Beslin 31 juillet 2018 à 17 h 48 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    J’ai 3 appartements en Lmnp que j’ai acheté il y a 10 ans , j’ai un emprunt pour chaque , je suis en BIC .
    J’ai l’intention d’en donner 1 à mon fils en nue- propriété, gardant l’usufruit . Dois-je je reverser un prorata de TVA sachant je continue le bail avec le gestionnaire ? D’autre part quelles sont les conséquences fiscales et comptables? Je précise que je solderais le prêt de cet appartement.
    Merci de m’éclairer sur ces points.
    Cdlt.
    L.Beslin

    • L'équipe du Blog 1 août 2018 à 10 h 14 min ␣- Répondre

      Bonjour,

      Etant donné que vous gardez l’usufruit, le bien restera dans votre activité mais vous ne pourrez plus l’amortir. Votre résultat fiscal augmentera automatiquement suite à cette donation.

      Cordialement,

  34. RB 23 août 2018 à 15 h 00 min ␣- Répondre

    Bonjour,
    Merci pour votre forum très instructif.
    Je suis lmnp depuis 2012 avec declaration au réel simplifié.
    Mon comptable me stipule que notre ÇA dépassant 23000 euros, je dois m’inscrire à l’urssaf.
    Combien cela me coûterait t-il en % du resultat net, une fois les charges retirées ?
    Et surtout cette cotisation me permettrait t-elle de cotiser pour la retraite?
    Merci

    • Guillaume CAPLAN 6 septembre 2018 à 10 h 24 min ␣- Répondre

      Bonjour,
      Afin qu’un conseiller spécialiste du LMNP puisse répondre à vos questions,
      je vous invite à contacter directement le 02.43.64.17.27
      Nos équipes pourront vous guider.
      A très bientôt

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