Renouvellement du bail rural : négocier de nouvelles conditions

L’article L.411.46 du Code rural dispose que « le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à  moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et  légitimes, ou  n’invoque le droit à la reprise ». Ainsi, sauf à ce que l’une des parties ait délivré congé ou que le bail soit résilié, d’une façon amiable ou judiciaire, celui-ci se renouvellera automatiquement.

Ce renouvellement est censé se réaliser aux mêmes conditions que le bail rural initial : prix, répartition de la taxe foncière, présence éventuelle d’une clause  environnementale… Néanmoins, le renouvellement peut-être l’occasion de rediscuter ces conditions.

Anticiper la discussion avant le renouvellement du bail rural

La modification des conditions au sein du bail renouvelé ne peut être effectué que par accord amiable ou à défaut, par décision de justice. Les parties doivent donc chercher à s’entendre et à défaut d’accord, le propriétaire devra avoir préparé sérieusement sa demande pour qu’elle puisse être  recevable en justice.

Fermage : une augmentation est possible

Le fermage fixé dans le bail rural doit être compris entre les minima et maxima déterminés par l’arrêté préfectoral du département. En principe, cet arrêté doit faire l’objet d’une révision tous les six ans. A cette occasion, l’une des parties peut demander que soit pris en compte le nouvel arrêté lors du renouvellement.

Bien entendu, en l’absence de nouvel arrêté préfectoral adopté depuis la conclusion du bail rural,  les parties sont tout de même libres de modifier le montant du fermage, de façon amiable. Les parties peuvent faire appel à un expert foncier, qui saura déterminer au mieux la qualité du parcellaire pour fixer le montant du fermage.

La taxe foncière peut également être un élément de négociation pour le bailleur. En effet, le preneur doit prendre en charge une partie de celle-ci. Cette participation est fixée par l’article L.415-3 du Code rural à 1/5 du montant de la part communale et intercommunale de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, auquel s’ajoutent 3% de frais de gestion. S’il n’est pas possible de mettre la totalité de la taxe foncière à la charge du preneur, le bail rural peut prévoir un remboursement jusqu’à 99% du montant de la taxe. Lors du renouvellement, le bailleur peut donc demander au fermier de prendre en charge une part plus importante.

Le propriétaire est également redevable de la taxe additionnelle au profit des chambres d’agriculture. Le fermier doit lui en rembourser la moitié, à laquelle s’ajoutent 8% de frais de gestion. Ce remboursement, fixé par la loi, ne peut être modifié par la volonté des parties.

2018-10-17T14:36:24+00:0017/10/2018|Agricole, Juridique|

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