Mentions obligatoires de la notification du projet de vente à la SAFER, à défaut le délai de 2 mois ne court pas

Le notaire chargé de la vente d’immeubles ruraux doit notifier à la SAFER, deux mois avant la date envisagée pour la signature de l’acte, la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d’urbanisme, le prix et les conditions demandées, ainsi que les modalités de l’aliénation projetée, les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir, l’existence de droit de préemption prioritaire. Tant qu’une notification complète n’a pas été faite, le délai de réponse de la SAFER ne court pas.

En l’espèce, le notaire a informé la SAFER, le 25 mai 2010, du projet de vente de parcelles agricoles, mentionnant la consistance des biens, leur localisation, le prix, les modalités de l’aliénation, en précisant que les preneurs en place disposaient d’un droit de préemption dont ils se prévalaient. Le notaire avait également joint la copie de jugements dont deux rendus le 18 mars 2010 et susceptibles d’appel, la copie d’un congé pour reprise, une copie d’un courrier du conseil des vendeurs et acheteurs.

Le 3 juin 2010, la SAFER adresse un courrier au notaire chargé de la vente lui demandant si les preneurs en place avaient renoncé à leur droit de préemption, qu’il ne lui appartenait pas d’interpréter le courrier du conseil. S’agissant de la situation locative du bien, dans la mesure où des instances étaient en cours faisant l’objet de jugement de sursis à statuer, elle ne pouvait prendre position sans avoir une information claire et définitive à cet égard. En conséquence, le délai  d’exercice de son droit de préemption ne commencerait à courir qu’à compter de la décision définitive du bénéficiaire du droit de préemption prioritaire et des conditions exactes de la vente.

Le 7 juillet 2010, le notaire transmet à la SAFER une copie d’un courrier reçu du conseil des vendeurs et futurs acquéreurs mentionnant que le fermier ne pouvait plus exercer son droit de préemption et qu’il ne pouvait plus se maintenir dans les lieux, ayant atteint 65 ans le 23 juillet 2010 et ayant reçu un congé en raison de son âge. Le notaire demande à la SAFER de bien vouloir lui confirmer que les délais d’exercice de son droit de préemption commençaient à courir à compter de la réception de son courrier.

Le 20 juillet 2010, la SAFER précise au notaire que deux jugement de sursis à statuer avaient été rendus et étaient susceptibles d’influer sur la situation locative des biens et donc elle considère ne pas être informée complètement et exactement des conditions de la vente.

Le 6 août 2010, le notaire transmet à la SAFER une copie du courrier adressé au conseil des vendeurs par le conseil du preneur précisant que le preneur renonçait à exercer son droit de préemption et à contester le congé délivré.

Le 7 septembre 2010, la SAFER prend acte des échanges de correspondances mais précise au notaire qu’il lui incombe de notifier les conditions de l’aliénation projetée, qu’il lui appartient de retranscrire par l’intermédiaire d’une notification valant vente le contenu de ces correspondances, en lui indiquant notamment quelle était la situation locative réelle des biens.

Le 9 septembre 2010, le notaire informe la SAFER du projet de vente en mentionnant qu’il s’agissait d’une vente amiable, avec mention du prix, que les parcelles données à bail avaient été exploitées jusqu’au 25 mars 2010 par des preneurs qui ont renoncé à leur droit de préemption, et que la SAFER avait été informée tant de la situation locative que de la renonciation du preneur à son droit de préemption, le 9 août 2010 et qu’elle pouvait donc exercer en tout état de cause son droit de préemption.

Le 8 novembre 2010, la SAFER fait savoir au notaire qu’elle exerce son droit de préemption.

Le 5 avril 2011, les acquéreurs évincés ont saisi le tribunal pour annuler la préemption de la SAFER au motif qu’elle a été exercée hors délai. La Cour d’appel déclare effectivement que la préemption était nulle en retenant que le notaire avait, par courrier du 6 août 2010, informé la SAFER de la situation locative et de la renonciation au droit de préemption du preneur et que la première notification n’était pas erronée et donc que la SAFER pouvait exercer son droit de préemption sous réserve que le preneur ne se prévale pas du sien.

La Cour de Cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel, au motif que le notaire n’avait procédé à une notification régulière du projet de vente que le 9 septembre 2010 soit moins de 2 mois avant la décision de préemption de la SAFER.

Source : Cour de Cassation, 3^ème chambre civile, le 16 mars 2017 n° 15-22397